Marsha Wetzel v. Glen St. Andrew Living Communi ( 2018 )

In the
United States Court of Appeals
For the Seventh Circuit
____________________
No. 17‐1322
MARSHA WETZEL,
Plaintiff‐Appellant,
v.
GLEN ST. ANDREW LIVING COMMUNITY, LLC, et al.,
Defendants‐Appellees.
____________________
Appeal from the United States District Court for the
Northern District of Illinois, Eastern Division.
No. 16 C 7598 — Samuel Der‐Yeghiayan, Judge.
____________________
ARGUED FEBRUARY 6, 2018 — DECIDED AUGUST 27, 2018
____________________
Before  WOOD,  Chief  Judge,  and  KANNE  and  HAMILTON,
Circuit Judges.
WOOD,  Chief  Judge.  Within  months  of  her  arrival  at  Glen
St. Andrew Living Community (“St. Andrew”), Marsha Wet‐
zel  faced  a  torrent  of  physical  and  verbal  abuse  from  other
residents because she is openly lesbian. Time and again, she
implored St. Andrew’s staff to help her. The staff’s response
was to limit her use of facilities and build a case for her evic‐
tion.
2  No. 17‐1322
Wetzel sued St. Andrew, alleging that it failed to provide
her  with  non‐discriminatory  housing  and  that  it  retaliated
against her because of her complaints, each in violation of the
Fair  Housing  Act  (FHA  or  Act),  42  U.S.C.  §§  3601–3619.
St. Andrew insists that the Act affords Wetzel no recourse, be‐
cause it imposes liability only on those who act with discrim‐
inatory animus, an allegation Wetzel had not expressly made
of  any  defendant.  The  district  court  agreed  and  dismissed
Wetzel’s suit. We read the FHA more broadly. Not only does
it create liability when a landlord intentionally discriminates
against a tenant based on a protected characteristic; it also cre‐
ates liability against a landlord that has actual notice of ten‐
ant‐on‐tenant  harassment  based  on  a  protected  status,  yet
chooses not to take any reasonable steps within its control to
stop that harassment. We therefore reverse the district court’s
grant of St. Andrew’s motion to dismiss and remand for fur‐
ther proceedings.
I
After  her  partner  of  30  years  died,  Wetzel  moved  into
St. Andrew,  a  residential  community  for  older  adults;  she
continues  to  live  there  today.  Her  tenancy,  presumably  like
that  of  St. Andrew’s  other  residents,  is  governed  by  a  form
Tenant’s Agreement (“Agreement”). Beyond a private apart‐
ment, the Agreement guarantees three meals daily served in
a  central  location,  access  to  a  community  room,  and  use  of
laundry facilities. It conditions tenancy at St. Andrew on re‐
fraining  from  “activity  that  [St. Andrew]  determines  unrea‐
sonably interferes with the peaceful use and enjoyment of the
community by other tenants” or that is “a direct threat to the
health and safety of other individuals.” It also requires com‐
pliance  with  the  “Tenant  Handbook,”  which  may  “be
No. 17‐1322  3
amended from time to time.”  The Agreement authorizes St.
Andrew to institute eviction proceedings against a tenant in
breach, and if St. Andrew prevails, the breaching tenant must
also reimburse St. Andrew for its attorney’s fees. (Indeed, the
Agreement requires reimbursement of St. Andrew’s fees re‐
lated to an alleged violation or breach even if suit has not been
instituted.)
After arriving at St. Andrew, Wetzel spoke openly to staff
and other residents about her sexual orientation. She was met
with intolerance from many of them. The following is just a
sample of what Wetzel has alleged that she endured. At this
early stage of the litigation, we accept her account as true, rec‐
ognizing that St. Andrew will have the right to contest these
assertions at a trial.
Beginning a few months after Wetzel moved to St. Andrew
and continuing at least until she filed this suit (a 15‐month pe‐
riod),  residents  repeatedly  berated  her  for  being  a  “fucking
dyke,” “fucking faggot,” and “homosexual bitch.” One resi‐
dent, Robert Herr, told Wetzel that he reveled in the memory
of the Orlando massacre at the Pulse nightclub, derided Wet‐
zel’s son for being a “homosexual‐raised faggot,” and threat‐
ened to “rip [Wetzel’s] tits off.” Herr was the primary, but not
sole, culprit. Elizabeth Rivera told Wetzel that “homosexuals
will burn in hell.”
There  was  physical  abuse  too.  Wetzel  depends  on  a
motorized scooter. Herr at one time rammed his walker into
Wetzel’s  scooter  forcefully  enough  to  knock  her  off  a  ramp.
Rivera bashed her wheelchair into a dining table that Wetzel
occupied, flipping the table on top of Wetzel. In yet another
incident, Wetzel was struck in the back of the head while alone
in the mailroom; the blow was hard enough to push her from
4  No. 17‐1322
her scooter, and she suffered a bump on her head and a black
eye. She did not see the assailant, but the person said “homo”
when  attacking  her.  Following  this  mugging,  Herr  taunted
Wetzel, rubbing his head and saying “ouch.” Wetzel also had
two abusive trips in the elevator. During the first, Rivera spat
on her and hurled slurs. During the second, Wetzel, Herr, and
another resident, Audrey Chase, were together in the elevator
when Herr again hit Wetzel’s scooter with his walker.
Wetzel routinely reported the verbal and physical abuse to
St. Andrew’s staff, including Carolyn Driscoll, Sandra Cubas,
and Alyssa Flavin (the “management defendants”). Wetzel’s
initial  complaints  won  her  a  brief  respite,  prompting  her  to
draft  a  thank‐you  note.  But  the  management  defendants,
among  whom  we  need  not  distinguish  for  purposes  of  this
appeal,  otherwise  were  apathetic.  They  told  Wetzel  not  to
worry about the harassment, dismissed the conduct as acci‐
dental, denied Wetzel’s accounts, and branded her a liar. Wet‐
zel’s social worker accompanied her to one meeting about the
harassment; despite that, the managers denounced Wetzel as
dishonest.
Had the management defendants done nothing but listen,
we might have a more limited case. But they took affirmative
steps to retaliate against Wetzel for her complaints. For exam‐
ple, they relegated Wetzel to a less desirable dining room lo‐
cation after she notified them about being trampled by Rivera.
Following other complaints, they barred her from the lobby
except to get coffee and they halted her cleaning services, thus
depriving her of access to areas specifically protected in the
Agreement.  They  falsely  accused  Wetzel  of  smoking  in  her
room in violation of St. Andrew’s policy. Early one morning,
two staff members woke Wetzel up and again accused her of
No. 17‐1322  5
smoking in her room. When she said that she had been sleep‐
ing, one of them slapped her across the face. One month, Wet‐
zel  did  not  receive  the  customary  rent‐due  notice,  though
other  tenants  did.  She  remembered  to  pay  on  time,  but  she
had to pry a receipt from management.
In  response,  Wetzel  changed  her  daily  routine.  She  ate
meals  in  her  room,  forgoing  those  included  as  part  of  the
Agreement. She stopped visiting the third floor of St. Andrew,
where Herr lived. She did not use the laundry room at hours
when she might be alone. And she stayed away from the com‐
mon spaces from which she had been barred by management.
Eventually Wetzel brought this action against the manage‐
ment defendants and the entities that own and operate St. An‐
drew  (the  “corporate  defendants”).  Unless  the  distinction
matters,  we  refer  to  the  group  collectively  as  defendants  or
St. Andrew.  She  alleged  that  St. Andrew  failed  to  ensure  a
non‐discriminatory living environment and retaliated against
her for complaining about sex‐based harassment, each in vio‐
lation  of  the  FHA.  The  complaint  included  related  state
claims.
All  of  the  defendants  moved  for  dismissal,  contending
that the FHA does not make a landlord accountable for failing
to stop tenant‐on‐tenant harassment unless the landlord’s in‐
action was animated by discriminatory animus. In the alter‐
native, the defendants argued that Wetzel’s harassment claim
must be dismissed insofar as it relied on 42 U.S.C. § 3604(b)
because  that  section  does  not  cover  post‐acquisition  harass‐
ment claims—in other words, harassment claims brought by
a tenant already occupying her home. The defendants also as‐
serted  that  Wetzel’s  retaliation  claim  failed  because  it  too
lacked  an  allegation  that  the  defendants  were  motivated  by
6  No. 17‐1322
discriminatory animus. The district court agreed with each of
the  defendants’  arguments  and  dismissed  the  harassment
claim. It dismissed the retaliation claim without further dis‐
cussion. With the federal claims gone, the court chose to relin‐
quish supplemental jurisdiction over the state claims. Wetzel
appeals the dismissal of her suit.
II
A
As  we  recognized  in  Bloch  v.  Frischholz,  587  F.3d  771
(7th Cir. 2009) (en banc), the protections afforded by the Fair
Housing Act do not evaporate once a person takes possession
of her house, condominium, or apartment. The question be‐
fore us, while an important one, is thus narrow: does the Act
cover the particular kinds of post‐acquisition discrimination
that Wetzel suffered?
Under 42 U.S.C. § 3604(b), it is unlawful “[t]o discriminate
against any person in the terms, conditions, or privileges of
sale or rental of a dwelling, or in the provision of services or
facilities in connection therewith, because of race, color, reli‐
gion, sex, familial status, or national origin.” In addition, the
Act makes it unlawful “to coerce, intimidate, threaten, or in‐
terfere with any person in the exercise or enjoyment of … any
right granted or protected by section … 3604 … of this title.”
42 U.S.C. § 3617. Among other things, these sections prohibit
discriminatory harassment that unreasonably interferes with
the use and enjoyment of a home—by another name, a hostile
housing  environment.  Krueger  v.  Cuomo,  115  F.3d  487,  491
(7th Cir. 1997); DiCenso v. Cisneros, 96 F.3d 1004, 1008 (7th Cir.
1996); see also Bloch, 587 F.3d at 781 (recognizing that the pro‐
tections under sections 3604(b) and 3617 may be coextensive).
No. 17‐1322  7
A hostile‐housing‐environment claim requires a  plaintiff
to show that: (1) she endured unwelcome harassment based
on a protected characteristic; (2) the harassment was severe or
pervasive  enough  to  interfere  with  the  terms,  conditions,
or privileges of her residency, or in the provision of services
or facilities; and (3) that there is a basis for imputing liability
to  the  defendant.  See  DiCenso,  96  F.3d  at  1008;  see  also
Alamo v. Bliss,  864  F.3d  541,  549  (7th  Cir.  2017)  (listing
elements of a Title VII hostile‐workplace claim); Honce v. Vigil,
1  F.3d  1085,  1090  (10th  Cir.  1993)  (adopting  elements  of  a
Title VII hostile‐workplace claim for the FHA).
B
St.  Andrew  agrees  that  our  ruling  in  Hively  v.  Ivy  Tech
Community  College  of  Indiana,  853  F.3d  339  (7th  Cir.  2017)
(en banc),  holding  that  discrimination  based  on  sexual
orientation  qualifies  as  discrimination  based  on  sex  under
Title  VII,  applies  with  equal  force  under  the  FHA.  We
therefore  move  directly  to  the  second  element  of  the  case:
whether  the  harassment  from  which  Wetzel  suffered  was
severe or pervasive enough to interfere with her enjoyment of
her  dwelling.  Harassment  is  severe  or  pervasive  if  it
objectively interferes with the enjoyment of the premises or
inhibits the privileges of rental. DiCenso, 96 F.3d at 1008. That
standard  requires  us  to  consider  the  totality  of  the
circumstances, including the frequency of the discriminatory
conduct, its severity, and whether it is physically threatening
or humiliating rather than merely offensive. Alamo, 864 F.3d
at 549–50. There is no “magic number of instances” that must
be endured before an environment becomes so hostile that the
occupant’s right to enjoyment of her home has been violated.
Id.  at  550.  While  isolated  minor  affronts  are  not  enough,
8  No. 17‐1322
DiCenso,  96  F.3d  at  1008,  either  a  small  number  of  “severe
episode[s]” or a “relentless pattern of lesser harassment” may
suffice, Alamo, 864 F.3d at 550 (quoting Cerros v. Steel Techs.,
Inc., 398 F.3d 994, 951 (7th Cir. 2005)).
Though it need be only one or the other, the harassment
Wetzel describes plausibly can be viewed as both severe and
pervasive. For 15 months, she was bombarded with threats,
slurs,  derisive  comments  about  her  family,  taunts  about  a
deadly massacre, physical violence, and spit. The defendants
dismiss this litany of abuse as no more than ordinary “squab‐
bles” and “bickering” between “irascible,” “crotchety senior
resident[s].” A jury would be entitled to see the story other‐
wise. (We confess to having trouble seeing the act of throwing
an elderly person out of a motorized scooter as one of the or‐
dinary  problems  of  life  in  a  senior  facility.)  Wetzel  has  pre‐
sented far more than  “a simple quarrel between two neigh‐
bors or [an] isolated act of harassment.” See Halprin v. Prairie
Single Family Homes of Dearborn Park Ass’n, 388 F.3d 327, 330
(7th Cir. 2004).
C
That takes us to the main event: Is there a basis to impute
liability to St. Andrew for the hostile housing environment?
This question is new to our circuit. Our response begins, as it
must, with the text of the statute. Duncan v. Walker, 533 U.S.
167, 172 (2001). Again, 42 U.S.C. § 3604(b) makes it unlawful
“[t]o discriminate … because of … sex,” and 42 U.S.C. § 3617
forbids  a  housing  provider  to  “interfere  with  any  person  in
the exercise or enjoyment of … any right granted or protected
by section … 3604 … of this title.” The focus on the actor ra‐
ther  than  the benefitted class,  St. Andrew deduces,  confines
the world of possible defendants under these sections to those
No. 17‐1322  9
accused  of  carrying  discriminatory  animus.  But  St. Andrew
relies  on  language  defining  the  substantive  contours  of  an
FHA action to ascertain a landlord’s potential liability for ac‐
tionable abuse—in other words, it is looking at what is prohib‐
ited, not who is subject to those prohibitions. As the Supreme
Court’s cases in analogous areas demonstrate, the questions
are different. See Davis v. Monroe Cnty. Bd. of Educ., 526 U.S.
629,  639  (1999)  (distinguishing  the  scope  of  behavior  pro‐
scribed under Title IX from availability of private suit); Fara‐
gher v. City of Boca Raton, 524 U.S. 775, 788–89 (1998) (separat‐
ing  the  analysis  of  the  substantive  contours  of  a  forbidden
hostile environment claim under Title VII from the rules for
determining  employer  liability);  Meritor  Sav.  Bank,  FSB  v.
Vinson, 477 U.S. 57, 72 (1986) (telling lower courts to look to
common‐law  principles  for  guidance  on  employer  liability
under Title VII). True, a sex‐harassment claim under the FHA
demands  sex‐based  discrimination,  but  Wetzel  has  alleged
such discrimination. On its face, the Act does not address who
may be liable when sex‐based discrimination occurs or under
what  circumstances.  Cf.  Burlington  Indus.,  Inc.  v.  Ellerth,
524 U.S. 742, 754–55 (1998) (considering proper vicarious lia‐
bility standard for an employer for purposes of Title VII).
Because the text of the FHA does not spell out a test for
landlord  liability,  we  look  to  analogous  anti‐discrimination
statutes  for  guidance.  One  natural  point  of  reference  is
Title VII,  which  governs  discrimination  in  employment.  It
and  the  FHA  have  been  described  as  “functional
equivalent[s]” to be “given like construction and application.”
Kyles v. J.K. Guardian Sec. Servs., Inc., 222 F.3d 289, 295 (7th Cir.
2000); see also Texas Dep’t of Hous. & Cmty. Affairs v. Inclusive
Communities  Project,  Inc.,  135  S.  Ct.  2507,  2516  (2015)
(comparing  section  3604(a)  of  the  FHA  to  Title  VII);  Bloch,
10  No. 17‐1322
587 F.3d at 779 (noting that section 3604(b) mirrors Title VII).
The  Supreme  Court’s  interpretation  of  Title  VII’s  parallel
section  is  illuminating.  That  section  makes  it  unlawful  “to
discriminate  against  any  individual  …  because  of …  sex.”
42 U.S.C. § 2000e‐2(a)(1).  Under  operative  language  in
Title VII  identical  to  that  of  the  42  U.S.C.  § 3604(b),  an
employer may be liable under some circumstances when its
own  negligence  is  a  cause  of  prohibited  harassment.
Burlington Indus., 524 U.S. at 758–59. Indeed, “when Congress
uses  the  same  language  in  two  statutes  having  similar
purposes, particularly when one is enacted shortly after the
other,  it  is  appropriate  to  presume  that  Congress  intended
that text to have the same meaning in both statutes.” Smith v.
City  of  Jackson,  544  U.S.  228,  233  (2005).  The  FHA  followed
Title VII  by  four  years.  See  Civil  Rights  Act  of  1964  § 703;
Civil Rights Act of 1968 § 804. St. Andrew provides no reason
why  the  FHA  requires  in  all  instances  that  the  defendant
acted  with  discriminatory  animus  when  an  identically
worded  statute  has  not  been  read  in  such  a  manner.  As  a
textual matter, we see none.
We  recognize,  however,  that  there  are  some  potentially
important differences between the relationship that exists be‐
tween  an  employer  and  an  employee,  in  which  one  is  the
agent of the other, and that between a landlord and a tenant,
in which the tenant is largely independent of the landlord. We
thus refrain from reflexively adopting the Title VII standard
and continue our search for comparable situations.
That takes us to Title IX of the Education Amendments of
1972,  20  U.S.C.  §§  1681–1688.  Like  the  FHA  and  Title  VII,
Title IX  aims  to  eradicate  sex‐based  discrimination  from  a
sector  of  society—education.  The  Supreme  Court  has  held
No. 17‐1322  11
that Title IX supports a private right of action on the part of a
person  who  experiences  sex  discrimination  in  an  education
program or activity receiving federal financial aid. Cannon v.
Univ. of Chicago, 441 U.S. 677, 688–89 (1979). In Davis v. Monroe
County Board of Education, the Court confronted the question
whether a school district’s “failure to respond to student‐on‐
student harassment in its schools can support a private suit
for  money  damages.”  526  U.S.  at  639.  Because  Title  IX  was
enacted  pursuant  to  the  Spending  Clause,  private  damages
were  available  against  a  funding  recipient  only  if  it  had
adequate notice of its potential liability. Id. at 640. Applying
that limiting principle, the Court held that the district could
be held accountable only for its own misconduct. Id. But that
is just what the Davis plaintiff was trying to do. As the Court
put  it,  “petitioner  attempts  to  hold  the  Board  liable  for
its own decision to remain idle in the face of known student‐
on‐student harassment in its schools.” Id. at 641. Indeed, the
district  itself  subjected  the  plaintiff  to  discrimination  by
remaining “deliberately indifferent to known acts of student‐
on‐student  sexual  harassment  [when]  the  harasser  is  under
the  school’s  disciplinary  authority.”  Id.  at  646–47.  It
emphasized that the recipient of funds exercised substantial
control over both the harasser and the premises on which the
misconduct took place. Id. at 645.
Much of what the Court said in Davis can be applied read‐
ily to the housing situation. In Davis, the fund recipient’s own
misconduct subjected the student to actionable sex‐based har‐
assment. Here, we need look only to the management defend‐
ants themselves, asking whether they had actual knowledge
of the severe harassment Wetzel was enduring and whether
they  were  deliberately  indifferent  to  it.  If  so,  they  subjected
Wetzel  to  conduct  that  the  FHA  forbids.  (We  say  nothing
12  No. 17‐1322
about  the  situation  in  a  setting  that  more  closely  resembles
custodial care, such as a skilled nursing facility, or an assisted
living environment, or a hospital. Any of those are different
enough  that  they  should  be  saved  for  another  day.)  Wetzel
may be in unchartered territory, but the Supreme Court’s in‐
terpretation of analogous anti‐discrimination statutes satisfies
us that her claim against St. Andrew is covered by the Act.
D
St.  Andrew  offers  several  reasons  why,  in  its  view,  we
should  not  adopt  the  analysis  we  have  just  laid  out.  We  re‐
spond to the most important points. It argues that there is no
agency or custodial relationship between a landlord and ten‐
ant, and from that it reasons that a landlord has no duty to
protect  its  tenants  from  discriminatory  harassment.  But  we
have not gone that far: we have said only that the duty not to
discriminate in housing conditions encompasses the duty not
to permit known harassment on protected grounds. The land‐
lord does have responsibility over the  common  areas of  the
building, which is where the majority of Wetzel’s harassment
took place. And the incidents within her apartment occurred
precisely because the landlord was exercising a right to enter.
More broadly, St. Andrew has a statutory duty not to discrim‐
inate. As the Supreme Court said, the FHA “defines a new le‐
gal duty, and authorizes the courts to compensate a plaintiff
for  the  injury  caused  by  the  defendant’s  wrongful  breach.”
Curtis v. Loether, 415 U.S. 189, 195 (1974). The same is true of
an action under Title VII or Title IX. See Dunn v. Washington,
429 F.3d 689, 691 (7th Cir. 2005); Davis, 526 U.S. at 643.
We need not address St. Andrew’s arguments about vicar‐
ious liability, because it is irrelevant here to the management
defendants’  possible  liability.  (The  Supreme  Court  has  held
No. 17‐1322  13
already that the Act imposes vicarious liability on a corpora‐
tion, but not upon its officers or owners. See Meyer v. Holley,
537 U.S. 280, 285–86 (2003).) The management defendants’ li‐
ability, if any after a full trial, would be direct—the result of
standing  pat  as  Wetzel  reported  the  barrage  of  harassment.
Because liability is direct, “it makes no difference whether the
person whose acts are complained of is an employee, an inde‐
pendent contractor, or for that matter a customer … . The gen‐
esis of inequality matters not; what does matter is how the em‐
ployer handles the problem.” Dunn, 429 F.3d at 691. A school
district’s liability under Title IX is the same. Davis, 526 U.S. at
640–43.
St. Andrew complains that it would be unfair to hold it li‐
able for actions that it was incapable of addressing, but we are
doing no such thing. We have no quarrel with the idea that
direct  liability  for  inaction  makes  sense  only  if  defendants
had, but failed to deploy, available remedial tools. Id. at 644;
Dunn,  429  F.3d  at  691.  St. Andrew  protests  that  it  can  only
minimally affect the conduct of its tenants because tenants ex‐
pect to live free from a landlord’s interference.
Control in the absolute sense, however, is not required for
liability. Liability attaches because a party has “an arsenal of
incentives and sanctions … that can be applied to affect con‐
duct” but fails to use them. Id. St. Andrew brushes aside the
many tools for remedying harassment that it has pursuant to
the Agreement.  For  example,  the Agreement  allows  St. An‐
drew to evict any tenant who “engages in acts or omissions
that constitute a direct threat to the health and safety of other
individuals”  or  who  “engage[s]  in  any  activity  that  [St. An‐
drew] determines unreasonably interferes with the peaceful
use and enjoyment of the community by other tenants.” The
14  No. 17‐1322
mere reminder that eviction (along with liability for attorneys’
fees) was a possibility might have deterred some of the bad
behavior.  St.  Andrew  also  could  have  updated  the  Tenant
Handbook to clarify the anti‐harassment and anti‐abuse pro‐
visions. With respect to the common areas, St. Andrew could
have suspended privileges for tenants who failed to abide by
the  anti‐harassment  policies,  instead  of  taking  a  blame‐the‐
victim approach.
If liability is possible here, St. Andrew warns, then land‐
lords  may  just  renounce  control  of  the  premises  altogether.
But unless the rental unit is a detached, single‐family dwell‐
ing,  such  total  abandonment  is  not  a  practical  possibility.
St. Andrew itself had a common living area, a common dining
area,  common  laundry  facilities,  and  hallways.  It  is  hard  to
believe that a total disclaimer of liability would be in its own
best  interest.  In  addition,  contract  law  is  not  the  exclusive
source of a landlord’s duties or powers. Property law governs
landlord‐tenant  relations  as  well. A  landlord  typically  must
provide its tenants a residence that is free from “interfer[ence]
with a permissible use of the leased property by the tenant.”
RESTATEMENT (SECOND) OF PROP.: LAND. & TEN. § 6.1. The obli‐
gation  is  breached  even  if  a  third  party  causes  the  interfer‐
ence, so long as the disturbance was “performed on property
in which the landlord has an interest” and the “conduct could
be legally controlled by [the landlord].” Id. § 6.1 cmt. d. Inher‐
ent powers spring from that obligation. Cf. id. § 6.1 cmt. d, il‐
lus. 10–11 (illustrating that a landlord breaches its obligation
to a tenant if the landlord fails to act after learning that con‐
duct  performed  on  the  owned  property  interferes  with  the
tenant’s permissible use of the leased property). And if need
be, there is always the right of exclusion, which is “[o]ne of
the main rights attaching to property.” Byrd v. United States,
No. 17‐1322  15
138 S. Ct. 1518, 1527 (2018) (citing 2 W. Blackstone, Commen‐
taries on the Laws of England, ch. 1). The same kinds of steps
we already mentioned could have been justified as a matter of
property law.
Seeking a broader ruling, Wetzel points to a rule interpret‐
ing the FHA that the U.S. Department of Housing and Urban
Affairs (HUD) published in 2016. The HUD rule interprets the
FHA  to  make  a  landlord  directly  liable  for  failing  to  “take
prompt  action  to  correct  and  end  a  discriminatory  housing
practice  by  a  third  party”  if  the  landlord  “knew  or  should
have known of the discriminatory conduct and had the power
to correct it.” 24 C.F.R. § 100.7(a)(1)(iii). HUD’s rule mirrors
the scope of employee liability under Title VII for employee‐
on‐employee harassment. We have no need, however, to rely
on this rule. As we noted earlier, there are salient differences
between Title VII and the FHA. In the end, it is possible that
they  could  be  overcome,  but  more  analysis  than  HUD  was
able  to  offer  is  necessary  before  we  can  take  that  step.  It  is
enough for present purposes to say that nothing in the HUD
rule stands in the way of recognizing Wetzel’s theory.
It is important, too, to recognize that the facts Wetzel has
presented (which we must accept at this stage) go far beyond
mere  rudeness,  all  the  way  to  direct  physical  violence.  This
case is thus not, as St. Andrew would have it, one about good
manners. Courts around the country have policed that line for
years in the context of Title VII, for which they have ensured
that  the  standard  is  “sufficiently  demanding  to  ensure  that
Title  VII  does  not  become  a  general  civility  code,”  and
“filter[s] out complaints attacking the ordinary tribulations of
the workplace, such as the sporadic use of abusive language,
gender‐related  jokes,  and  occasional  teasing.”  Faragher,
16  No. 17‐1322
524 U.S. at 788 (citations omitted). We have no reason not to
expect the same discipline here.
III
In the alternative, St. Andrew urges that Wetzel’s section
3604(b)  claim  falls  outside  the  scope  of  post‐acquisition  ac‐
tions available under that section of the FHA. Our treatment
of this argument might have little effect on the outcome of this
case, because Wetzel’s harassment claim invokes the protec‐
tions of both section 3604(b) and section 3617. And a claim al‐
leging a post‐acquisition pattern of harassment can proceed
under  section 3617  even if there  is no route for relief  under
section 3604. Halprin, 388 F.3d at 330. St. Andrew nonetheless
maintains  that  Wetzel’s  section  3604(b)  claim  is  unavailable
post‐acquisition.
In Bloch, the en banc court took a careful look at the availa‐
bility  of  post‐acquisition  claims  under  section  3604(b).
587 F.3d at 779–81. We identified two situations in which such
a claim could proceed: (1) when discriminatory conduct con‐
structively evicts a resident, and (2) when occupancy is gov‐
erned by discriminatory terms (in that case, a condo associa‐
tion rule that prohibited hanging mezuzot and thus discrimi‐
nated against Jews). Id. at 779–80. As to the first situation, we
reasoned that habitation is a “privilege of sale.” Id. As to the
second,  the  Bloch  family’s  adherence  to  the  discriminatory
rule was a “condition of sale.” Id. St. Andrew reads Bloch as
identifying  the  exclusive  set  of  post‐acquisition  claims  that
would be possible under section 3604(b). But we said no such
thing. Instead, as courts do, we were addressing the case be‐
fore us, and so we simply noted that those were “two possi‐
bilities for relief in [the present] case.” Id. at 779. St. Andrew’s
argument also ignores that section 3604(b) protects not only
No. 17‐1322  17
against discrimination in the “terms, conditions, or privileges
of sale or rental,” but also discrimination “in the provision of
services  or  facilities  in  connection  therewith.”  As  the  Ninth
Circuit has recognized, the latter language most naturally en‐
compasses conduct that follows acquisition. Comm. Concern‐
ing  Cmty.  Improvement  v.  City  of  Modesto,  583  F.3d  690,  713
(9th Cir. 2009). Few “services or facilities” are provided prior
to  the  point of sale  or rental; far  more attach to  a resident’s
occupancy. Id.
In this case, Wetzel has alleged that while the management
defendants sat on their hands, residents’ harassment confined
her to her room for prolonged stretches. Regular harassment
also impeded her from eating the meals she had paid for at
the dining hall, visiting the lobby and other common spaces,
and  obtaining  access  to  the  laundry  room.  These  were  con‐
crete violations of the Agreement, which guarantees “three‐
well  balanced  meals  per  day  to  be  served  in  a  central  loca‐
tion,” a community room, and available laundry facilities. At
a  minimum  then,  Wetzel  has  a  cognizable  post‐acquisition
claim  because  discrimination  affected  the  provision  of  ser‐
vices and facilities connected to her rental.
Beyond that, the discrimination diminished the privileges
of  Wetzel’s  rental.  Though  she  has  not  been  constructively
evicted from her apartment, occupancy of the unit is not the
only privilege of rental. Use of the totality of the rented prem‐
ises is another. See RESTATEMENT (SECOND) OF PROP.: LAND. &
TEN.  § 4.3;  A.  JAMES  CASNER  ET  AL.,  1  AMERICAN  LAW  OF
PROPERTY § 3.49 (1952). So too is the covenant of quiet enjoy‐
ment.  See  City  of  Modesto,  583  F.3d  at  713;  CASNER,  supra,
§ 3.47.
18  No. 17‐1322
Contrary  to  St.  Andrew’s  assertion,  this  case  is  unlike
Halprin. There, the Halprin family sued its homeowners’ as‐
sociation because the association’s president incessantly har‐
assed them because they were Jewish. Halprin, 388 F.3d at 328.
The Halprin opinion took a limited approach to post‐acquisi‐
tion claims under section 3604(b), and so it had no reason to
reach the question whether the harassment was connected to
a term, condition, or privilege, or the provision of services, re‐
lated to homeownership. In Bloch, however, the en banc court
distinguished Halprin as a case in which the homeowners’ as‐
sociation had no contractual relationship to the Halprin fam‐
ily. Bloch, 587 F.3d at 780. St. Andrew tries to use Halprin by
noting  that  there  was  no  contractual  relationship  between
Wetzel and any other tenant. True enough, but that is not the
relevant  comparator.  It  is  between  Wetzel  and  St.  Andrew,
and that relationship was governed by the Agreement and the
Tenant Handbook. Nothing in Halprin supports the dismissal
of Wetzel’s case at this time.
IV
Wetzel separately alleged that after she complained about
the  harassment,  the  management  defendants  restricted  her
access to facilities and common spaces, downgraded her din‐
ing seat, halted her cleaning services, and attempted to build
a case for her eviction. In doing so, she says, they retaliated
against her in violation of 42 U.S.C. § 3617. St. Andrew offers
several reasons to affirm the district court’s dismissal of this
claim. It argues that the alleged retaliatory conduct was not
adverse action; if it was adverse, it was not causally related to
Wetzel’s complaints; and there is no allegation of discrimina‐
tory animus. St. Andrew conceded at oral argument that it ar‐
gued in the district court only that Wetzel’s retaliation claim
No. 17‐1322  19
lacked an allegation of discriminatory animus. We thus limit
our remark to that argument. Fednav Int’l Ltd. v. Cont’l Ins. Co.,
624 F.3d 834, 841 (7th Cir. 2010).
To prove retaliation, a plaintiff must show that: (1) she en‐
gaged in protected activity; (2) she suffered an adverse action;
and (3) there was a causal connection between the two. See,
e.g., Owens v. Old Wisconsin Sausage Co., Inc., 870 F.3d 662, 668
(7th Cir. 2017) (elements of a Title VII retaliation claim); Boston
v. U.S. Steel Corp., 816 F.3d 455, 464 (7th Cir. 2016) (same for
ADEA); Milligan v. Bd. of Trs. of S. Ill. Univ., 686 F.3d 378, 388
(7th Cir. 2012) (same for Title IX). Proof of discriminatory an‐
imus is not on the list. We have said that a claim under section
3617 requires showing intentional discrimination only when
considering  an  interference  claim.  See  Bloch,  587  F.3d  at  783;
East‐Miller v. Lake Cnty. Highway Dep’t, 421 F.3d 558, 562–63
(7th Cir. 2005); see also Halprin, 388 F.3d at 330–31 (recogniz‐
ing that section 3617 creates different types of claims).
Indeed, if we were to read the FHA’s anti‐retaliation pro‐
vision to require that a plaintiff allege discriminatory animus,
it would be an anomaly. The FHA’s anti‐retaliation provision
makes it unlawful “to coerce, intimidate, threaten, or interfere
with any person in the exercise or enjoyment of, or on account
of  his  having  exercised  or  enjoyed,  …  any  right  granted  or
protected  by  section  3603,  3604,  3605,  or  3606  of  this  title.”
42 U.S.C.  §  3617.  Like  all  anti‐retaliation  provisions,  it  pro‐
vides protections not because of who people are, but because
of what they do. See Burlington Northern & Santa Fe Ry. Co. v.
White, 548 U.S. 53, 63 (2006).
20  No. 17‐1322
V
The district court’s judgment is REVERSED and the case is
REMANDED for further proceedings consistent with this opin‐
ion.  We also  instruct the district  court to reinstate  the  state‐
law claims that were dismissed for want of jurisdiction.