Greg Griswold v. Brenda Zeddun ( 2016 )

In the
United States Court of Appeals
For the Seventh Circuit
____________________
No. 16‐1334
IN RE:
LAURA A. WIERZBICKI,
Debtor,
BRENDA L. ZEDDUN, Trustee in Bankruptcy,
Plaintiff‐Appellee,
v.
GREG GRISWOLD,
Defendant‐Appellant.
____________________
Appeal from the United States District Court for the
Western District of Wisconsin
No. 14‐cv‐718‐jdp — James D. Peterson, Judge.
____________________
SUBMITTED JULY 22, 2016 — DECIDED JULY 27, 2016
____________________
 After examining the briefs and the record, we have concluded that
oral argument is unnecessary. Thus the appeal is submitted on the briefs
and the record. See Fed. R. App. P. 34(a)(2)(C).
2  No. 16‐1334
Before WOOD, Chief Judge, and ROVNER and HAMILTON, Cir‐
cuit Judges.
PER CURIAM. This appeal illustrates how courts should de‐
termine whether a debtor in bankruptcy received reasonably
equivalent value in deciding whether a pre‐bankruptcy trans‐
fer of the debtor’s property amounted to a fraudulent transfer
under  11  U.S.C.  §  548(a)(1)(B).  The  bankruptcy  court  found
that  a  transfer  of  a  farm  in  this  case  was  fraudulent  and
avoided  the  transfer.  The  district  court  affirmed,  and  so  do
we.
I. Factual and Procedural Background
Debtor  Laura  Wierzbicki  owned  a  40‐acre  farm  in  Cross
Plains, Wisconsin, where she lived for a time with her three
minor children and their father, appellant Greg Griswold. In
March 2012 Wierzbicki gave Griswold a quitclaim deed to the
farm.  Fourteen  months  later  she  filed  for  Chapter 7  bank‐
ruptcy.  The  bankruptcy  trustee  brought  an  adversary  pro‐
ceeding  in  bankruptcy  court  against  Griswold  to  avoid  the
transfer as fraudulent. The trustee alleged that Wierzbicki was
insolvent at the time of the transfer and that she had not re‐
ceived reasonably equivalent value in exchange for the prop‐
erty. See 11 U.S.C. § 548(a)(1)(B).
After a trial Bankruptcy Judge Martin avoided the trans‐
fer, concluding that Griswold had exchanged nothing of value
for the farm. Whether a debtor has received reasonably equiv‐
alent value in an exchange of property is a question of fact,
and appellate review of such a finding is deferential, asking
whether the finding of fact is clearly erroneous. See In re Image
Worldwide, Ltd., 139 F.3d 574, 576 (7th Cir. 1998).
No. 16‐1334  3
Wierzbicki  and  Griswold  lived  and  worked  together  on
the farm, where they also operated a business salvaging boats.
Sometime  before  2009  their  personal  and  business  relation‐
ships soured. Griswold sued Wierzbicki in state court for un‐
just  enrichment  and  collateral  estoppel.  Wierzbicki  counter‐
claimed  for  slander  of  title.  In  2011  a  state  trial  court  sided
with Wierzbicki, finding that Griswold “does not have, and
has never had, any interest in or title to” the farm. Griswold
appealed  that  decision.  He  also  filed  a  second  appeal  chal‐
lenging the trial judge’s refusal to recuse himself, and a sepa‐
rate petition in the appellate court demanding that the State
of Wisconsin be compelled to bring criminal charges against
Wierzbicki for false swearing.
In  2012  the  state  appellate  court  dismissed  Griswold’s
principal  appeal  and  rejected  his  demand  for  criminal
charges.  Wierzbicki  apparently  wanted  an  end  to  the  litiga‐
tion, and she accepted Griswold’s promise to drop the rest of
the litigation if she gave up the farm. Griswold set out the deal
in a document providing that Wierzbicki would give him one
dollar and the quitclaim deed. In exchange, Wierzbicki would
receive Griswold’s promise to abandon the litigation (at that
point, just the recusal appeal and his petitions for review of
his appellate losses in the Wisconsin Supreme Court) and to
assume about $149,000 in liabilities secured by the property.
The document also said that the deal would “bring closure”
to  Wierzbicki’s  potential  liability  arising  from  a  zoning  dis‐
pute with the county that “continues to be directly adversely
affecting  their  children’s  security  and  welfare.”  Both
Wierzbicki  and  Griswold  signed  the  document.  Wierzbicki
then executed the quitclaim deed, which Griswold recorded
with the register of deeds.
4  No. 16‐1334
The  trustee  alleged  in  her  adversary  complaint  that  the
transfer  of  the  farm  was  constructively  fraudulent  and  thus
avoidable because (a) it had occurred within two years of the
bankruptcy filing, (b) Wierzbicki was insolvent at the time of
the transfer, and (c) she did not receive “a reasonably equiva‐
lent  value  in  exchange  for”  the  property.  11 U.S.C.
§ 548(a)(1)(B).  The  parties  agree  that  the  transfer  fell  within
the two‐year window and that Wierzbicki was insolvent at the
time. The dispute here is about reasonably equivalent value.
Griswold  has  argued  that  his  promises  to  Wierzbicki  pro‐
vided reasonably equivalent value and that the farm’s value
to Wierzbicki at the time of the transfer was essentially noth‐
ing because of various encumbrances.
After a trial at which both Griswold and Wierzbicki testi‐
fied,  the  bankruptcy  court  concluded  that  the  transfer  was
fraudulent. The court found that, at the time of the transfer,
the fair market value of the farm was $300,000. The property
was encumbered by three mortgages, two judgment liens, and
outstanding  real  estate  taxes,  but  the  court  found  that
Wierzbicki still had equity of approximately $151,000 at the
time of the transfer to Griswold. The bankruptcy court further
found  that  Griswold’s  promise  to  cease  his  “meritless  ap‐
peals” in exchange for that interest had no material value. The
bankruptcy court thus avoided the transfer.
II. Analysis
We  have  jurisdiction  to  hear  Griswold’s  appeal  from  the
bankruptcy court’s order avoiding the transfer of the property
under  28  U.S.C.  § 158(d).  See Peterson  v.  Somers  Dublin  Ltd.,
729 F.3d 741, 747 (7th Cir. 2013) (explaining that Article III au‐
thorizes bankruptcy judges to enter final orders in avoidance
actions); In re FBN Food Servs., Inc., 82 F.3d 1387, 1392 (7th Cir.
No. 16‐1334  5
1996)  (explaining  that  courts  of  appeals  may  hear  appeals
from final decisions in bankruptcy actions, including avoid‐
ance actions).
We  review  the  bankruptcy  court’s  conclusions  of  law  de
novo and its findings of fact for clear error, meaning that we
will  uphold  its  findings  of  fact  unless  we  are  “left  with  the
definite and firm conviction that a mistake has been commit‐
ted.” Unsecured Creditors Comm. of Sparrer Sausage Co. v. Jason’s
Food, Inc., No. 15‐2356, — F.3d —, —, 2016 WL 3213096, at *2
(7th  Cir.  June  10,  2016),  quoting  Kovacs  v.  United  States,  614
F.3d 666, 672 (7th Cir. 2010).
In  determining  whether  a  debtor  received  “reasonably
equivalent value,” courts consider all the circumstances of the
transfer, including “the fair market value of what was trans‐
ferred  and  received,  whether  the  transaction  took  place  at
arm’s length, and the good faith of the transferee.” In re Smith,
811 F.3d 228, 240 (7th Cir. 2016); see Barber v. Golden Seed Co.,
129  F.3d  382,  387  (7th  Cir.  1997).  The  transaction  between
Wierzbicki  and  Griswold  was  not  at  arm’s  length,  and
Wierzbicki’s testimony that “the main reason” she agreed to
give  Griswold  the  farm  was  to  “stop  the  litigation”—which
was frivolous—suggests that Griswold was not negotiating in
good faith. In light of these standards, we consider Griswold’s
specific arguments.
Griswold first  argues that  the  bankruptcy court overval‐
ued  Wierzbicki’s  interest  in  the  property  at  the  time  of  the
transfer by not taking into account a lis pendens that he had
filed in relation to the property. Griswold misunderstands the
significance of a lis pendens. Under Wisconsin law a lis pendens
simply  alerts  third  parties  to  judicial  proceedings  involving
real estate. It does not create an encumbrance on the property.
6  No. 16‐1334
See Wis. Stat. § 840.10; Trade Well Int’l v. United Cent. Bank, 778
F.3d 620, 624 (7th Cir. 2015); Kensington Dev. Corp. v. Israel, 419
N.W.2d 241, 245 (Wis. 1988).
Griswold  argues  next  that  two  separate  $75,000  home‐
stead exemptions that he says would have been available to
him  and  Wierzbicki  should  have  brought  her  equity  in  the
property to zero. This argument has no merit at all. State‐cre‐
ated homestead exemptions, which are incorporated into the
Bankruptcy Code by 11 U.S.C. § 522(b), facilitate fresh starts
for debtors by allowing them to shield from creditors specific
assets or amounts that otherwise would be part of the bank‐
ruptcy estate. See 4 Collier on Bankruptcy ¶ 522.01 (Alan N.
Resnick & Henry J. Sommers eds., 16th ed.) (“A fundamental
component of an individual debtor’s fresh start in bankruptcy
is the debtor’s ability to set aside certain property as exempt
from the claims of creditors.”). Griswold, however, is not the
debtor  in  this  bankruptcy  action,  so  he  is  not  entitled  to  a
homestead  exemption  from  Wierzbicki’s creditors.  See Glad‐
stone v. U.S. Bank Corp., 811 F.3d 1133, 1142 (9th Cir. 2016) (ex‐
plaining that homestead exemption applies only for benefit of
debtor; transferee cannot assert it against creditors in avoid‐
ance  action);  In re Noblit,  72  F.3d  757,  758  (9th  Cir.  1995)
(same).  And  the  availability  of  a  homestead  exemption  to
Wierzbicki has nothing to do with the fair market value of the
farm when she transferred it.
Griswold next argues that the bankruptcy court erred by
undervaluing his promise to drop his appeals in state court;
that  his  promises  to  assume  liability  for  the  mortgages  and
other liens on the farm provided value; and that the court also
failed to consider the additional benefit to Wierzbicki in lim‐
iting her exposure to liability in a county zoning dispute and
No. 16‐1334  7
ensuring that their children could remain in their home. All
of these arguments fail, as well.
What  Wierzbicki  received  for  the  farm  was  not  worth
anywhere close to her $151,000 interest. Griswold’s promise
to  assume liability for the mortgages and  other  liens  on  the
property was worth no more than the amount of those encum‐
brances—roughly $149,000 or half the property’s value. Those
amounts were already taken into account when the court es‐
timated that Wierzbicki’s equity was about $151,000.
The bankruptcy court also did not err by finding that Gris‐
wold’s promise to drop his state‐court appeals was essentially
worthless.  When  Wierzbicki  gave  Griswold  the  quitclaim
deed, the Wisconsin Court of Appeals had already dismissed
two of his three cases—his appeal of the trial court’s judgment
in  favor  of  Wierzbicki  and  his  petition  demanding  that  she
face criminal charges. All that remained was his appeal of the
trial judge’s refusal to recuse himself and his petitions for dis‐
cretionary review by the state supreme court.
The bankruptcy court did not err as a matter of fact that
Griswold’s appeals had only nuisance value, obviously far be‐
low the value of Wierzbicki’s equity in the farm. Putting aside
the slim chance that Griswold would prevail in those matters,
there  was  an  even  more  fundamental  problem  with  Gris‐
wold’s theory of value. The stakes of the state‐court litigation
had been ownership of the farm. The deal was to end the liti‐
gation. According to  Griswold’s theory of the value he sup‐
posedly provided, Wierzbicki gave up the farm to eliminate the
risk of losing the farm. The only real value to Wierzbicki was
saving the cost of defending against the frivolous remains of
Griswold’s litigation, but as the bankruptcy court found, that
8  No. 16‐1334
cost would have been minimal compared to her $151,000 in‐
terest in the farm.
As noted, the bankruptcy court’s judgment about reason‐
ably equivalent value is a question of fact. Valuing real estate
and settlements of nuisance litigation is not an exact science.
We  have  no  trouble  affirming  the  bankruptcy  court’s  judg‐
ment in this case since Wierzbicki gave up a $300,000 farm in
which  she  had  $151,000  equity  in  exchange  for  very  little
value.  See Smith,  811  F.3d  at  238  (concluding  that  purchase
price between 3.8% and 8.8% of fair market value was not rea‐
sonably equivalent to value of property); In re Lindell, 334 B.R.
249,  255–56  (Bankr.  D.  Minn.  2005)  (concluding  that  arm’s‐
length  sale  of  promissory  notes  valued  at  $130,000  for
$50,000—or  for  38.5%  of  notes’  value—was  not  reasonably
equivalent  value  under  § 548(a)(1)(B)(i)  where  all  payments
had  been  made  on  notes  in  six  months  prior  to  sale);  In re
McCook  Metals,  LLC,  319  B.R.  570,  589–90  (Bankr.  N.D.  Ill.
2005) (concluding that debtor‐company that transferred right
to  purchase  certain  manufacturing  equipment—a  right  val‐
ued at $11.1 million—to another company controlled by same
individual in exchange for note worth $7.8 million did not re‐
ceive reasonably equivalent value). Considering the totality of
the  circumstances,  the  bankruptcy  court’s  finding  that
Wierzbicki  did  not  receive  reasonably  equivalent  value  was
exactly right. It certainly was not clearly erroneous.
The bankruptcy court did not consider as part of the value
received from Griswold two purported benefits to Wierzbicki
listed  in  the  opening  recitals  of  the  document  they  signed:
“bringing closure” to her zoning dispute with the county and
assurance that the couple’s children would “continue to enjoy
No. 16‐1334  9
the security provided them from residing at their farm home‐
stead.” The district court addressed these purported benefits
and found they were not reasonably equivalent to the value
of  the  farm.  As  for  the  zoning  litigation,  Griswold  did  not
promise to assume liability for the cost or consequences of the
zoning litigation. In fact, the district court found, Wierzbicki
had  been  fined  $500  for  a  zoning  violation  even  after  she
transferred the property to Griswold. Griswold testified that
he had paid $32,000 to remove boats from the farm to comply
with zoning regulations, but the district court correctly recog‐
nized that this amount was not reasonably equivalent to the
value of the farm itself.
The district court also found that the benefit of avoiding
further family conflict was too “nebulous” to “support a find‐
ing  of  reasonable  equivalence”  in  the  bankruptcy  context,
where  a  transfer  would  put  an  insolvent  debtor’s  valuable
property beyond the reach of creditors. See In re Hinsley, 201
F.3d 638, 643 (5th Cir. 2000) (explaining that under Texas Uni‐
form Fraudulent Transfer Act intangible, non‐economic ben‐
efits, such as preservation of marriage, did not constitute rea‐
sonably  equivalent  value);  Image  Worldwide,  139  F.3d  at  577
(explaining  that  UFTA  took  phrase  “reasonably  equivalent
value”  from  11 U.S.C. § 548(a)(2));  In re Bargfrede,  117  F.3d
1078,  1080  (8th Cir.  1997)  (concluding  that  “non‐economic
benefits in the form of a release of a possible burden on the
marital relationship and the preservation of the family rela‐
tionship” are “sufficiently analogous to other intangible, psy‐
chological  benefits”  that  they  do  not  constitute  reasonably
equivalent  value  under  11  U.S.C.  § 548);  In re Treadwell,  699
F.2d 1050, 1051 (11th Cir. 1983) (concluding that love and af‐
fection do not constitute “reasonably equivalent value” under
§ 548). As cold and unsentimental as that rule might seem, it
10  No. 16‐1334
is easier to understand from the perspective of creditors, most
of  whom  would  probably  be  unwilling  to  volunteer  to  pro‐
vide  a  financial  subsidy  to  enhance  the  insolvent  debtor’s
family  relationships  by  allowing  the  debtor  to  put  valuable
property beyond their reach.
AFFIRMED.