Eblen v. Johnson ( 1998 )

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED June 25, 1998 Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk H E L E N E B L E N a n d K Y L E E . B E V E R L Y , ) R O A N E C H A N C E R Y a n d w i f e , J U D I T H T . B E V E R L Y ; ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 7 0 9 - C H - 0 0 4 2 3 ) P l a i n t i f f s - A p p e l l e e s ) ) ) ) ) ) v s . ) H O N . F R A N K V . W I L L I A M S , I I I ) C H A N C E L L O R ) ) ) ) ) L U C I L L E J O H N S O N a n d C H E R Y L ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D R O U S E , ) ) D e f e n d a n t s ) C h e r y l R o u s e , ) A p p e l l a n t ) K A T H L E E N E . M c G E E C H A N , K i n g s t o n , f o r A p p e l l a n t . H A R O L D D . B A L C O M , J R . , K i n g s t o n , f o r a p p e l l e e s , H e l e n E b l e n , K y l e E . B e v e r l y a n d w i f e , J u d i t h T . B e v e r l y . J O H N A G E E , C o o l e y , C o o l e y & A g e e , K i n g s t o n , f o r a p p e l l e e , L u c i l l e J o h n s o n . O P I N I O N M c M u r r a y , J . G e n e r a l l y s t a t e d , t h i s i s a b o u n d a r y l i n e d i s p u t e . T h e p l a i n t i f f s a n d t h e d e f e n d a n t , L u c i l l e J o h n s o n , s e t t l e d a l l i s s u e s b e t w e e n t h e m . T h e d e f e n d a n t , R o u s e , w a s t h e i m m e d i a t e v e n d e e f r o m t h e v e n d o r , J o h n s o n . R o u s e f i l e d a c r o s s - c l a i m a g a i n s t J o h n s o n s e e k i n g r e s c i s s i o n a n d r e i m b u r s e m e n t f o r i m p r o v e m e n t s a l l e g e d l y m a d e o n t h e p r o p e r t y p u r c h a s e d f r o m J o h n s o n . J o h n s o n a l s o f i l e d a c r o s s - c l a i m a g a i n s t R o u s e , a l l e g i n g t h a t R o u s e w a s t r e s p a s s i n g o n h e r p r o p e r t y b y v i r t u e o f h a v i n g b u i l t a f e n c e o n J o h n s o n ' s p r o p e r t y . S h e s o u g h t d a m a g e s a n d i n j u n c t i v e r e l i e f . A f t e r a b e n c h t r i a l , t h e t r i a l c o u r t e s t a b l i s h e d t h e c o m m o n b o u n d a r i e s b e t w e e n t h e l i t i g a n t s a n d d i s m i s s e d t h e c r o s s - c l a i m s . F r o m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t , t h e d e f e n d a n t , R o u s e h a s a p p e a l e d . W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t . T h e d e f e n d a n t , R o u s e , p r e s e n t s t h e f o l l o w i n g i s s u e s f o r o u r c o n s i d e r a t i o n : 1 . P l a i n t i f f s B e v e r l y , m e r e p e n d i n g v e n d e e s u n d e r a c o n t i n g e n t p u r c h a s e c o n t r a c t , w i t h o u t p o s s e s s i o n o f p r o p e r t y , d i d n o t h a v e s t a n d i n g t o b r i n g t h i s c a u s e a n d a r e n o t p r o p e r p a r t i e s p l a i n t i f f ; a n d h a v i n g s o u g h t r e l i e f j o i n t l y , t h i s d e f i c i e n c y i s f a t a l t o t h e c l a i m , a n d s h o u l d t h e r e f o r e b e d i s m i s s e d i n i t s e n t i r e t y . 2 . A l t e r n a t i v e l y , t h e b o u n d a r y b e t w e e n E b l e n a n d J o h n s o n ' s p a r c e l s , a s b e t w e e n t h o s e g r a n t e e s , i s d i c t a t e d b y t h e d e e d s o f r e c o r d f r o m t h e i r c o m m o n 2 g r a n t o r , w i t h r e s p e c t t o b o t h t h e p a r c e l s w h e t h e r c o n v e y e d b y q u i t c l a i m o r b y w a r r a n t y d e e d , a n d u p o n w h i c h t h e c o u r t s h o u l d h a v e b a s e d i t s d e c i s i o n ; t h e m a t t e r s h o u l d b e r e m a n d e d f o r d e t e r m i n a t i o n b y a n i m p a r t i a l s u r v e y t o e s t a b l i s h s a i d l i n e f r o m c o m m o n g r a n t o r ' s d e e d s . 3 . D e f e n d a n t R o u s e ' s c r o s s - c l a i m a g a i n s t J o h n s o n , b e i n g b a s e d u p o n t h e c o v e n a n t s a n d w a r r a n t i e s o f t i t l e c o n t a i n e d i n t h e d e e d , a n d c l e a r l y e v i d e n c e d i n t h e r e c o r d , s h o u l d n o t h a v e b e e n d i s m i s s e d , n o r s h o u l d c o s t s h a v e b e e n a s s e s s e d a s w e r e d o n e , p l a i n t i f f [ s i c ] h a v i n g d o n e n o t h i n g t o o c c a s i o n o r e x a c e r b a t e t h i s s i t u a t i o n , b u t r e l y i n g w i t h c l e a n h a n d s i n g o o d f a i t h o n t h e w a r r a n t i e s a n d c o v e n a n t s f r o m h e r g r a n t o r , w h i c h s h o u l d h a v e b e e n s p e c i - f i c a l l y p e r f o r m e d . A s t o t h e f i r s t i s s u e o f s t a n d i n g b y t h e B e v e r l e y s , w e n o t e , t h a t " [ o ] n e h o l d i n g a v a l i d c o n t r a c t f o r t h e p u r c h a s e o f r e a l t y . . . h a s a n e q u i t a b l e i n t e r e s t t h e r e i n . " L a n d D e v e l o p e r s , I n c . v . M a x w e l l , 5 3 7 S . W . 2 d 9 0 4 ( T e n n . 1 9 7 6 ) . T h e r e s e e m s t o b e n o r a t i o n a l b a s i s w h y a c o n t i n g e n t c o n t r a c t s h o u l d b e t r e a t e d a n y d i f f e r e n t l y t h a n a n o n - c o n t i n g e n t c o n t r a c t . I n a n y e v e n t , t h i s i s s u e i s c o n t r o l l e d b y R u l e 2 0 . 0 1 a n d R u l e 2 1 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e : R u l e 2 0 . 0 1 , T . R . C . P . , p r o v i d e s a s f o l l o w s : R u l e 2 0 . P e r m i s s i v e J o i n d e r . — A l l p e r s o n s m a y j o i n i n o n e ( 1 ) a c t i o n a s p l a i n t i f f s i f t h e y a s s e r t a n y r i g h t t o r e l i e f j o i n t l y , s e v e r a l l y , o r i n t h e a l t e r n a t i v e i n r e s p e c t o f o r a r i s i n g o u t o f t h e s a m e t r a n s a c t i o n , o c c u r r e n c e , o r s e r i e s o f t r a n s a c t i o n s o r o c c u r r e n c e s a n d i f a n y q u e s t i o n o f l a w o r f a c t c o m m o n t o a l l t h e s e p e r s o n s w i l l a r i s e i n t h e a c t i o n . A l l p e r s o n s m a y b e j o i n e d i n o n e ( 1 ) a c t i o n a s d e f e n d a n t s i f t h e r e i s a s s e r t e d a g a i n s t t h e m j o i n t l y , s e v e r a l l y , o r i n t h e a l t e r n a t i v e , a n y r i g h t t o r e l i e f i n r e s p e c t o f o r a r i s i n g o u t o f t h e s a m e t r a n s a c t i o n , o c c u r r e n c e , o r s e r i e s o f 3 t r a n s a c t i o n s o r o c c u r r e n c e s a n d i f a n y q u e s t i o n o f l a w o r f a c t c o m m o n t o a l l d e f e n d a n t s w i l l a r i s e i n t h e a c t i o n . A p l a i n t i f f o r d e f e n d a n t n e e d n o t b e i n t e r e s t e d i n o b t a i n i n g o r d e f e n d i n g a g a i n s t a l l t h e r e l i e f d e m a n d e d . J u d g m e n t m a y b e g i v e n f o r o n e o r m o r e o f t h e p l a i n t i f f s a c c o r d i n g t o t h e i r r e s p e c t i v e r i g h t s t o r e l i e f , a n d a g a i n s t o n e o r m o r e d e f e n d a n t s a c c o r d i n g t o t h e i r r e s p e c t i v e l i a b i l i t i e s . R u l e 2 1 , T . R . C . P . p r o v i d e s a s f o l l o w s : R u l e 2 1 . M i s j o i n d e r a n d N o n j o i n d e r o f P a r t i e s . M i s j o i n d e r o f p a r t i e s i s n o t g r o u n d f o r d i s m i s s a l o f a n a c t i o n . P a r t i e s m a y b e d r o p p e d o r a d d e d b y o r d e r o f t h e c o u r t o n m o t i o n o f a n y p a r t y o r o f i t s o w n i n i t i a t i v e a t a n y s t a g e o f t h e a c t i o n a n d o n s u c h t e r m s a s a r e j u s t . A n y c l a i m a g a i n s t a p a r t y m a y b e s e v e r e d a n d p r o c e e d e d w i t h s e p a r a t e l y . W e f i n d n o m e r i t i n t h e a p p e l l a n t ' s f i r s t i s s u e . E v e n t h o u g h a c o u r t r e p o r t e r w a s p r e s e n t a t t h e t r i a l , n o t r a n s c r i p t o f t h e e v i d e n c e o r s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e h a s b e e n f i l e d i n a c c o r d a n c e w i t h R u l e 2 4 , T . R . C . P . T h e r e f o r e , w e a r e u n a b l e t o r e a c h t h e m e r i t s o f t h e r e m a i n i n g i s s u e s w h i c h w e r e b e f o r e t h e t r i a l c o u r t . T h e i s s u e s a r e n o t p u r e m a t t e r s o f l a w , b u t a d d r e s s t h e m s e l v e s a l s o t o t h e f a c t s a s f o u n d b y t h e t r i a l c o u r t . W h e r e t h e i s s u e s r a i s e d g o t o t h e e v i d e n c e , t h e r e m u s t b e a t r a n s c r i p t . I n t h e a b s e n c e o f a t r a n s c r i p t o f t h e e v i d e n c e , t h e r e i s a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e r e w a s s u f f i c i e n t e v i d e n c e b e f o r e t h e t r i a l c o u r t t o s u p p o r t i t s j u d g m e n t , a n d t h i s C o u r t m u s t t h e r e f o r e a f f i r m t h e j u d g m e n t . 4 C o a k l e y v . D a n i e l s , 8 4 0 S . W . 2 d 3 6 7 , 3 7 0 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) . S e e a l s o W o r d v . W o r d , 9 3 7 S . W . 2 d 9 3 1 , 9 3 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 6 ) ; S h e r r o d v . W i x , 8 4 9 S . W . 2 d 7 8 0 , 7 8 3 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) ; I r v i n v . C i t y o f C l a r k s v i l l e , 7 6 7 S . W . 2 d 6 4 9 , 6 5 3 ( T e n n . A p p . 1 9 8 8 ) . S i n c e w e a r e u n a b l e t o r e a c h t h e m e r i t s o f t h e a p p e l l a n t ' s r e m a i n i n g i s s u e s , w e m u s t r e s o l v e t h e m a g a i n s t t h e a p p e l l a n t . W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n a l l r e s p e c t s . C o s t s a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t a n d t h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t . _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D o n T . M c M u r r a y , J . C O N C U R : _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J u d g e 5 I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E H E L E N E B L E N a n d K Y L E E . B E V E R L Y , ) R O A N E C H A N C E R Y a n d w i f e , J U D I T H T . B E V E R L Y ; ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 7 0 9 - C H - 0 0 4 2 3 ) P l a i n t i f f s - A p p e l l e e s ) ) ) ) ) v s . ) H O N . F R A N K V . W I L L I A M S , I I I ) C H A N C E L L O R ) ) ) ) L U C I L L E J O H N S O N a n d C H E R Y L ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D R O U S E , ) ) D e f e n d a n t s ) C h e r y l R o u s e , ) A p p e l l a n t ) J U D G M E N T T h i s a p p e a l c a m e o n t o b e h e a r d u p o n t h e r e c o r d f r o m t h e C h a n c e r y C o u r t o f R o a n e C o u n t y , b r i e f s a n d a r g u m e n t o f c o u n s e l . U p o n c o n s i d e r a t i o n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s o f o p i n i o n t h a t t h e r e w a s n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t . W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n a l l r e s p e c t s . C o s t s a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t a n d t h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t . P E R C U R I A M