R & E Properties v. Jones ( 1999 )

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E FILED
January 13, 1999
Cecil Crowson, Jr.
Appellate Court
Clerk
R & E P R O P E R T I E S , ) H A M I L T O N C I R C U I T C O U R T
) C . A . N o . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 4 - C V - 0 0 1 3 3
)
P l a i n t i f f - C o u n t e r - D e f e n d a n t - )
A p p e l l e e )
)
) H O N . R O B E R T M . S U M M I T T
v s . ) J U D G E
)
)
R O N J O N E S a n d S A N D Y J O N E S , )
)
)
D e f e n d a n t s - C o u n t e r - P l a i n t i f f s - ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
A p p e l l a n t s )
L Y N N E D E C H M A N , C h a t t a n o o g a , f o r A p p e l l a n t s .
W I L L I A M W E E K S , W a g n e r , N e l s o n & W e e k s , C h a t t a n o o g a , f o r A p p e l l e e s .
S A R A H A . H I E S T A N D , N a s h v i l l e , f o r S t a t e o f T e n n e s s e e .
O P I N I O N
M c M u r r a y , J .
T h i s i s a d e t a i n e r a c t i o n . R & E P r o p e r t i e s ( R & E ) , t h e
a p p e l l e e , i s a p a r t n e r s h i p t h a t o w n s W o o d l a n d M o b i l e H o m e P a r k i n
H a m i l t o n C o u n t y , T e n n e s s e e . R o n a n d S a n d y J o n e s ( t h e J o n e s e s ) , t h e
a p p e l l a n t s , a n d R & E e n t e r e d i n t o a s i x - m o n t h l e a s e a g r e e m e n t f o r
r e n t a l o f a m o b i l e h o m e l o t . D u r i n g t h e p e r i o d o f t h e l e a s e
a g r e e m e n t , p r o b l e m s a r o s e r e g a r d i n g t h e J o n e s e s ' t e n a n c y . B e f o r e
t h e e x p i r a t i o n o f t h e l e a s e , R & E n o t i f i e d t h e J o n e s e s t h a t t h e i r
l e a s e w o u l d n o t b e e x t e n d e d . S a n d y J o n e s a p p a r e n t l y p e r s u a d e d R & E
t o l e t h e r f a m i l y c o n t i n u e t h e i r t e n a n c y u n t i l t h e y c o u l d o b t a i n
t h e m o n e y t o m o v e . R & E c o n s e n t e d t o t h i s a r r a n g e m e n t , b u t w h e n t h e
J o n e s e s s t i l l d i d n o t m o v e , R & E n o t i f i e d t h e J o n e s i n J u n e 1 9 9 7
t h a t t h e i r t e n a n c y w o u l d b e t e r m i n a t e d e f f e c t i v e A u g u s t 1 , 1 9 9 7 .
T h e J o n e s e s d i d n o t m o v e b y A u g u s t 1 , 1 9 9 7 , a n d R & E f i l e d a
d e t a i n e r a c t i o n i n H a m i l t o n C o u n t y G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t . R & E w a s
a w a r d e d p o s s e s s i o n o f t h e p r e m i s e s . T h e J o n e s e s a p p e a l e d d e n o v o
t o t h e H a m i l t o n C o u n t y C i r c u i t C o u r t a n d f i l e d a c o u n t e r c l a i m
a g a i n s t R & E , a l l e g i n g i n e s s e n c e t h e s a m e i s s u e s p r e s e n t e d i n t h i s
C o u r t o n a p p e a l . A f t e r a t r i a l i n F e b r u a r y 1 9 9 8 , t h e t r i a l c o u r t
r u l e d i n f a v o r o f R & E . T h e J o n e s e s n o w a p p e a l t h e j u d g m e n t o f t h e
t r i a l c o u r t . W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n i t s
e n t i r e t y .
T h e J o n e s e s p r e s e n t f o u r i s s u e s f o r o u r c o n s i d e r a t i o n :
1 . W h e t h e
r R & E v i o l a t e d T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t i o n §
6 6 - 2 8 -
5 1 2 ( b ) b y n o t g i v i n g a 3 0 - d a y n o t i c e w h e n i t
a c c e p t
e d r e n t w i t h o u t r e s e r v a t i o n a n d w i t h
k n o w l e
d g e o f t h e J o n e s e s ' d e f a u l t , a n d i f R & E b y
s u c h a c c e p t a n c e c o n d o n e d t h e b r e a c h a n d t h e r e b y
w a i v e d t h e i r r i g h t s a n d b e c a m e e s t o p p e d f r o m
t e r m i n a t i n g t h e r e n t a l a g r e e m e n t .
2 . W h e t h e r R & E v i o l a t e d t h e F a i r H o u s i n g A c t , a s
a m e n d e d , 4 2 U . S . C . § 3 6 0 1 a n d t h e T e n n e s s e e H u m a n
R i g h t s A c t , T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 - 2 1 - 3 0 1 b y
t h e w i l l f u l , w a n t o n , a n d m a l i c i o u s c r e a t i o n o f a
2
h o s t i l e e n v i r o n m e n t a g a i n s t t h e J o n e s e s a n d t h e i r
t h r e e c h i l d r e n , w i t h o u t c a u s e , b y d i s c r i m i n a t i n g
a g a i n s t t h e m i n t h e t e r m s , c o n d i t i o n s , o r
p r i v i l e g e s o f t h e r e n t a l o f t h e l o t , a n d i n t h e
p r o v i s i o n o f s e r v i c e s o f t h e f a c i l i t y i n c o n n e c t i o n
t h e r e w i t h , b e c a u s e o f t h e i r f a m i l i a l s t a t u s .
3 . W h e t h e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § § 2 9 - 1 8 - 1 2 8
t h r o u g h - 1 3 0 v i o l a t e s t h e d u e p r o c e s s a n d e q u a l
p r o t e c t i o n c l a u s e s o f t h e F i f t h a n d F o u r t e e n t h
A m e n d m e n t s o f t h e U n i t e d S t a t e s C o n s t i t u t i o n b y
d e n y i n g m e a n i n g f u l a c c e s s t o t h e T e n n e s s e e c o u r t s .
4 . W h e t h e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § § 2 9 - 1 8 - 1 2 8
t h r o u g h - 1 3 0 v i o l a t e s t h e O p e n C o u r t a n d D u e
P r o c e s s p r o v i s i o n s o f A r t i c l e I , S e c t i o n 1 7 o f t h e
T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n a n d t h e P a u p e r ' s O a t h o f
T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 2 0 - 1 2 - 1 2 7 ( a ) b y d e n y i n g
m e a n i n g f u l a c c e s s t o t h e T e n n e s s e e c o u r t s .
O n O c t o b e r 1 , 1 9 9 6 , R & E e n t e r e d i n t o a s i x - m o n t h l e a s e
a g r e e m e n t w i t h t h e J o n e s e s f o r r e n t a l o f a m o b i l e h o m e l o t i n t h e
W o o d l a n d M o b i l e H o m e P a r k i n H a m i l t o n C o u n t y . F r o m t h e o u t s e t , R & E
e x p e r i e n c e d p r o b l e m s w i t h t h e J o n e s e s ' t e n a n c y . R & E s e n t s e v e r a l
l e t t e r s t o t h e J o n e s e s a n d r e q u e s t e d t h a t t h e y r e m o v e a v e h i c l e
p a r k e d i n t h e y a r d i n s t e a d o f t h e d r i v e w a y , r e m o v e t o y s a n d b o x e s
s t r e w n o v e r t h e i r y a r d , p e r f o r m t h e r e q u i r e d u n d e r p i n n i n g o f t h e i r
m o b i l e h o m e , a n d p r o p e r l y d i s p o s e o f t h e i r g a r b a g e i n s t e a d o f
p l a c i n g i t i n t h e i r t r u c k . O n M a r c h 1 0 , 1 9 9 7 , R & E s e n t a n o t i c e t o
t h e J o n e s e s t h a t t h e i r l e a s e , w h i c h w a s t o e x p i r e o n A p r i l 1 , 1 9 9 7 ,
w o u l d n o t b e e x t e n d e d a n d t h a t t h e y n e e d e d t o m o v e . A c c o r d i n g t o
P a u l a E l l i s , o n e o f t h e p a r t n e r s w h o o w n s t h e m o b i l e h o m e p a r k ,
S a n d y J o n e s a s k e d t h a t s h e a n d h e r f a m i l y b e a l l o w e d t o s t a y u n t i l
t h e y c o u l d o b t a i n t h e m o n e y t o r e l o c a t e . M s . E l l i s a g r e e d t o t h i s
3
a r r a n g e m e n t . F i n a l l y , w h e n t h e m o v e d i d n o t o c c u r , R & E s e n t a
n o t i c e o n J u n e 2 6 , 1 9 9 7 i n f o r m i n g t h e J o n e s e s t h a t t h e i r t e n a n c y
w o u l d b e t e r m i n a t e d e f f e c t i v e A u g u s t 1 , 1 9 9 7 . O n A u g u s t 5 , 1 9 9 7 ,
R & E f i l e d a n u n l a w f u l d e t a i n e r w a r r a n t , b u t i t c o u l d n o t b e s e r v e d
o n t h e J o n e s e s . R & E t h e n f i l e d a n a l i a s u n l a w f u l d e t a i n e r w a r r a n t
o n S e p t e m b e r 3 , 1 9 9 7 , a n d t h i s w a r r a n t w a s s e r v e d o n t h e J o n e s e s .
A s a r e s u l t o f t h e d e t a i n e r a c t i o n i n g e n e r a l s e s s i o n s c o u r t , R & E
w a s a w a r d e d p o s s e s s i o n o f t h e p r e m i s e s , a n d t h e J o n e s e s w e r e
r e q u i r e d t o m o v e . T h e J o n e s e s a p p e a l e d t o c i r c u i t c o u r t , a n d
f o l l o w i n g a t r i a l i n F e b r u a r y 1 9 9 8 , t h e c o u r t r u l e d i n f a v o r o f
R & E . T h e J o n e s e s n o w a p p e a l f r o m t h a t j u d g m e n t .
I n t h e i r f i r s t i s s u e , J o n e s e s a r g u e t h a t R & E v i o l a t e d
T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6 6 - 2 8 - 5 1 2 ( b ) b y n o t g i v i n g a 3 0 - d a y
n o t i c e w h e n i t a c c e p t e d r e n t w i t h o u t r e s e r v a t i o n , a n d t h e r e f o r e , i s
e s t o p p e d f r o m t e r m i n a t i n g t h e r e n t a l a g r e e m e n t . W o o d l a n d M o b i l e
H o m e P a r k w h e r e t h e J o n e s e s r e s i d e d i s l o c a t e d i n H a m i l t o n C o u n t y ,
w h i c h i s s u b j e c t t o t h e U n i f o r m R e s i d e n t i a l L a n d l o r d a n d T e n a n t A c t
u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6 6 - 2 8 - 1 0 1 . T h e J o n e s e s m a i n t a i n
t h a t t h e i r s i x - m o n t h l e a s e e n d e d o n A p r i l 1 , 1 9 9 7 , b u t R & E a c c e p t e d
r e n t f o r A p r i l 1 9 9 7 t h r o u g h J u n e 1 9 9 7 w i t h o u t r e s e r v a t i o n .
F u r t h e r m o r e , a f t e r t h e w r i t t e n n o t i c e d a t e d J u n e 2 6 , 1 9 9 7 , R & E
a c c e p t e d r e n t w i t h o u t r e s e r v a t i o n f o r J u l y , A u g u s t , a n d S e p t e m b e r
1 9 9 7 . T h e y c o n t e n d t h a t u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6 6 - 2 8 -
2 0 2 ( a ) t h e y h a d a m o n t h - t o - m o n t h t e n a n c y b e c a u s e R & E a c c e p t e d r e n t
4
w i t h o u t r e s e r v a t i o n a n d b e c a u s e t h e r e w a s n o w r i t t e n a g r e e m e n t
b e t w e e n t h e m a n d R & E .
T h e J o n e s e s a s s e r t t h a t t h e y d i d n o t r e c e i v e a 3 0 - d a y n o t i c e
u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 6 6 - 2 8 - 5 1 2 ( b ) ( 1 9 9 3 ) , w h i c h s t a t e s
t h a t " [ t ] h e l a n d l o r d o r t h e t e n a n t m a y t e r m i n a t e a m o n t h - t o - m o n t h
t e n a n c y b y a w r i t t e n n o t i c e g i v e n t o t h e o t h e r a t l e a s t t h i r t y ( 3 0 )
d a y s p r i o r t o t h e p e r i o d i c r e n t a l d a t e s p e c i f i e d i n t h e n o t i c e . "
T h e J o n e s e s c o n t e n d t h a t t h e y d i d n o t r e c e i v e n o t i c e t h a t t h e y w e r e
b e i n g e v i c t e d a n d t h a t a c c e p t a n c e o f r e n t w a s n o t r e c o g n i z e d a s a
w a i v e r b y R & E u n t i l t h e y r e c e i v e d a l e t t e r f r o m R & E d a t e d S e p t e m b e r
9 , 1 9 9 7 .
R & E a s s e r t s t h a t t h e J o n e s e s r e c e i v e d a d e q u a t e n o t i c e o f t h e
t e r m i n a t i o n o f t h e i r m o n t h - t o - m o n t h t e n a n c y . R & E c o n t e n d s t h a t o n
M a r c h 1 0 , 1 9 9 7 , n o t i c e w a s s e n t t o t h e J o n e s e s t h a t t h e i r l e a s e
w o u l d n o t b e e x t e n d e d a n d t h a t t h e y s h o u l d m o v e . A f t e r t h e
e x p i r a t i o n o f t h e l e a s e , S a n d y J o n e s n o t i f i e d P a u l a E l l i s t h a t s h e
a n d h e r f a m i l y w o u l d m o v e , b u t t h a t t h e y n e e d e d t i m e t o o b t a i n t h e
m o n e y t o r e l o c a t e . H o w e v e r , w h e n t h e J o n e s e s d i d n o t m o v e , R & E
s e n t a n o t h e r t e r m i n a t i o n n o t i c e o n J u n e 2 6 , 1 9 9 7 , t h a t s t a t e d t h a t
t h e i r t e n a n c y w o u l d b e t e r m i n a t e d e f f e c t i v e o n A u g u s t 1 , 1 9 9 7 . R & E
f i l e d a d e t a i n e r a c t i o n o n A u g u s t 5 , 1 9 9 7 a n d a c c e p t e d r e n t f r o m
t h e J o n e s e s f o r A u g u s t a n d S e p t e m b e r 1 9 9 7 . I t m a i n t a i n s , h o w e v e r ,
t h a t i t d i d n o t c o n s e n t t o a n e x t e n s i o n o f t h e J o n e s e s ' m o n t h - t o -
5
m o n t h t e n a n c y a f t e r t h e f i l i n g o f t h e d e t a i n e r w a r r a n t o n A u g u s t 5 ,
1 9 9 7 .
I n a d d r e s s i n g t h i s i s s u e , w e n o t e t h a t t h e J o n e s e s a d m i t t h a t
t h e y h a d a m o n t h - t o - m o n t h t e n a n c y a f t e r t h e e x p i r a t i o n o f t h e i r
l e a s e o n A p r i l 1 , 1 9 9 7 . A c c o r d i n g t o t h e r e c o r d , S a n d y J o n e s
a s k e d t h a t s h e a n d h e r f a m i l y b e p e r m i t t e d t o s t a y a t W o o d l a n d P a r k
u n t i l t h e y c o u l d o b t a i n t h e m o n e y t o m o v e . P a u l a E l l i s c o n s e n t e d t o
t h i s a r r a n g e m e n t a n d a c c e p t e d r e n t f o r t h e m o n t h s o f A p r i l , M a y ,
a n d J u n e . H o w e v e r , w h e n i t b e c a m e a p p a r e n t t h a t t h e J o n e s e s d i d
n o t p l a n t o m o v e , R & E s e n t a n o t h e r n o t i c e o n J u n e 2 6 , 1 9 9 7 ,
i n f o r m i n g t h e J o n e s e s t h a t t h e i r t e n a n c y w o u l d b e t e r m i n a t e d
e f f e c t i v e A u g u s t 1 , 1 9 9 7 .
W e f i n d t h e J o n e s e s ' a r g u m e n t t h a t t h e y d i d n o t r e c e i v e
a d e q u a t e n o t i c e a n d w e r e u n a w a r e o f w h a t w a s o c c u r r i n g u n t i l
S e p t e m b e r 9 , 1 9 9 7 u n p e r s u a s i v e . T h e n o t i c e o f J u n e 2 6 , 1 9 9 7 , g a v e
t h e J o n e s e s w e l l o v e r t h e r e q u i r e d 3 0 - d a y n o t i c e t h a t t h e i r t e n a n c y
w a s t o b e t e r m i n a t e d . F u r t h e r m o r e , t h e r e c o r d r e v e a l s t h a t t h e
J u n e 2 6 t h n o t i c e , a s w e l l a s s e v e r a l o t h e r p i e c e s o f
c o r r e s p o n d e n c e , w a s m a i l e d t o t h e J o n e s e s b y c e r t i f i e d m a i l a n d w a s
r e c e i v e d b y S a n d y J o n e s , w h o s e s i g n a t u r e a p p e a r s o n t h e r e c e i p t f o r
t h e J u n e 2 6 t h n o t i c e . T h e f a c t t h a t R & E a c c e p t e d r e n t f r o m t h e
J o n e s e s d u r i n g t h i s t i m e d o e s n o t m e a n t h a t R & E w a i v e d i t s r i g h t t o
t e r m i n a t e t h e J o n e s e s ' m o n t h - t o - m o n t h t e n a n c y . T h e J o n e s e s
6
c o n t i n u e d t o o c c u p y t h e p r e m i s e s f o r J u l y , A u g u s t , a n d S e p t e m b e r ,
a n d t h e r e f o r e , o w e d t h e r e n t t o R & E f o r t h e i r p o s s e s s i o n o f t h e
p r e m i s e s . A s R & E n o t e s i n i t s b r i e f , a n d t h e r e c o r d r e v e a l s , R & E
d i d n o t c o n s e n t t o t h e J o n e s e s c o n t i n u e d t e n a n c y p a s t A u g u s t 1 ,
1 9 9 7 , b u t i n f a c t , R & E f i l e d a n u n l a w f u l d e t a i n e r a c t i o n o n A u g u s t
5 , 1 9 9 7 . W h e n t h a t d e t a i n e r w a r r a n t c o u l d n o t b e s e r v e d o n t h e
J o n e s e s , R & E p e r s i s t e d u n t i l a s e c o n d d e t a i n e r w a r r a n t w a s s e r v e d
i n S e p t e m b e r 1 9 9 7 . W e f i n d n o t h i n g i n t h e r e c o r d t o i n d i c a t e t h a t
t h e J o n e s e s d i d n o t r e c e i v e a d e q u a t e n o t i c e o f t h e t e r m i n a t i o n o f
t h e i r t e n a n c y o r t h a t R & E c o n s e n t e d t o a n e x t e n s i o n o f t h e J o n e s e s '
m o n t h - t o - m o n t h t e n a n c y . T h e r e f o r e , t h i s i s s u e i s w i t h o u t m e r i t .
I n t h e i r s e c o n d i s s u e , t h e J o n e s e s a r g u e t h a t R & E v i o l a t e d t h e
F a i r H o u s i n g A c t u n d e r 4 2 U . S . C . § 3 6 0 1 a n d t h e T e n n e s s e e H u m a n
R i g h t s A c t u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 4 - 2 1 - 3 0 1 . T h e y a s s e r t
t h a t R & E c r e a t e d a h o s t i l e e n v i r o n m e n t a g a i n s t t h e m a n d t h e i r t h r e e
c h i l d r e n a n d d i s c r i m i n a t e d a g a i n s t t h e m i n t h e r e n t a l o f t h e m o b i l e
h o m e l o t b e c a u s e o f t h e i r f a m i l i a l s t a t u s .
T h e J o n e s e s c o n t e n d t h a t R & E d i d n o t g i v e t h e m a r e a s o n f o r
t h e i r f a m i l y ' s e v i c t i o n . T h e y a r g u e t h a t R & E s e n t t w o n o t i c e s t o
r e s i d e n t s a t t h e m o b i l e h o m e p a r k t h a t c r e a t e d " a h o s t i l e
e n v i r o n m e n t a g a i n s t f a m i l i e s " a n d t h e r e f o r e , v i o l a t e d t h e F e d e r a l
F a i r H o u s i n g A c t a n d t h e T e n n e s s e e H u m a n R i g h t s A c t . T h e y f u r t h e r
a s s e r t t h a t " R & E P r o p e r t i e s r e n t e d t o a f a m i l y b u t m a d e r u l e s a n d
7
r e g u l a t i o n s t h a t d i s c o u r a g e r e n t a l b y f a m i l i e s a n d c r e a t e s a
h o s t i l e , u n r e a s o n a b l e a n d p u n i t i v e e n v i r o n m e n t a g a i n s t f a m i l i e s w h o
r e n t f r o m t h e m . " S p e c i f i c a l l y , t h e J o n e s e s n o t e t h a t t h e n o t i c e s
s e n t t o r e s i d e n t s b a n n e d b i c y c l e s i n t h e p a r k a n d r e q u i r e d a d u l t
s u p e r v i s i o n f o r c h i l d r e n w h e n e v e r t h e y a r e o u t s i d e . I f t h e s e r u l e s
a r e n o t f o l l o w e d , t h e f a m i l y w i l l b e e v i c t e d . T h e J o n e s e s c o n t e n d
t h a t s u c h r e q u i r e m e n t s c o n s t i t u t e a " h o s t i l e e n v i r o n m e n t . "
R & E a r g u e s t h a t t h e t w o n o t i c e s t h e J o n e s e s r e f e r t o d o n o t
c o n s t i t u t e d i s c r i m i n a t i o n . I t m a i n t a i n s t h a t t h e n o t i c e d a t e d
M a r c h 1 0 , 1 9 9 7 w a s i s s u e d f o r t h e s a f e t y o f t h e c h i l d r e n i n t h e
p a r k a f t e r s e v e r a l i n c i d e n t s i n v o l v i n g c h i l d r e n a n d t h a t v i o l a t i n g
t h e s e r u l e s h a d n o t h i n g t o d o w i t h t h e J o n e s e s b e i n g e v i c t e d f r o m
t h e p a r k . A l s o , t h e n o t i c e d a t e d S e p t e m b e r 3 , 1 9 9 7 w a s s e n t t o
r e s i d e n t s w e l l a f t e r t h e J o n e s e s h a d r e c e i v e d n o t i c e o n J u n e 2 6 ,
1 9 9 7 t h a t t h e i r t e n a n c y h a d b e e n t e r m i n a t e d . T h e r e f o r e , t h e s e
n o t i c e s h a d n o t h i n g t o d o w i t h t h e J o n e s e s ' e v i c t i o n . M o r e o v e r ,
R & E c o n t e n d s t h a t t h e r e i s n o " p a t t e r n o f d i s c r i m i n a t i o n a g a i n s t
a n y f a m i l i e s , " b e c a u s e a p p r o x i m a t e l y t h r e e - f o u r t h s o f t h e r e s i d e n t s
h a v e c h i l d r e n .
T h e a p p e l l a n t s a p p e a r t o b a s e t h e i r c h a r g e o f d i s c r i m i n a t i o n
o n t w o n o t i c e s t h a t w e r e s e n t t o r e s i d e n t s a t W o o d l a n d M o b i l e H o m e
P a r k . T h e f i r s t n o t i c e , r e g a r d i n g p a r e n t a l r e s p o n s i b i l i t i e s , w a s
d a t e d M a r c h 1 0 , 1 9 9 7 , a n d w a s s e n t b y P a u l a E l l i s :
8
P a r e n t s p l e a s e k e e p i n m i n d t h a t t h e f o l l o w i n g
a r e p a r k r u l e s a n d a n y o n e w h o c h o o s e s t o i g n o r e
t h e s e r u l e s w i l l b e e v i c t e d f r o m t h e p a r k . N o
e x c e p t i o n s !
1 . A l l c h i l d r e n a r e t o p l a y i n t h e i r o w n y a r d s .
2 . N o b i c y c l e s a r e t o b e r i d d e n o n t h e s t r e e t s .
3 . A l l c h i l d r e n w a l k i n g f r o m o n e l o t t o a n o t h e r
m u s t b e a c c o m p a n i e d b y a n a d u l t .
4 . N o c h i l d s h o u l d b e a l l o w e d t o h a n g a r o u n d
t h e b u s s t o p .
5 . N o p e l l e t o r B B g u n s a r e a l l o w e d .
P a r e n t s y o u a r e r e s p o n s i b l e f o r y o u r c h i l d ' s
w h e r e a b o u t s a t a l l t i m e s .
. . . .
T h e s e c o n d n o t i c e , t i t l e d " A m e n d m e n t t o t h e P a r k R u l e s &
R e g u l a t i o n s " a n d d a t e d S e p t e m b e r 3 , 1 9 9 7 , n o t i f i e s a l l r e s i d e n t s
a b o u t n e w r u l e s w i t h i n t h e m o b i l e h o m e p a r k . S p e c i f i c a l l y ,
b i c y c l e s w o u l d n o l o n g e r b e a l l o w e d o n t h e g r o u n d s o f t h e p a r k , a n d
c h i l d r e n s h o u l d b e a c c o m p a n i e d b y a n a d u l t w h e n o u t s i d e , n o t l e f t
t o r o a m t h r o u g h t h e p a r k .
F i r s t , w e a d d r e s s t h e t w o n o t i c e s o n w h i c h t h e J o n e s e s a p p e a r
t o b a s e t h e i r d i s c r i m i n a t i o n a r g u m e n t . T h e f i r s t n o t i c e w a s s e n t
o n M a r c h 1 0 , 1 9 9 7 , t h e d a y t h a t t h e J o n e s e s r e c e i v e d n o t i c e t h a t
t h e i r l e a s e , w h i c h e x p i r e d A p r i l 1 , 1 9 9 7 , w o u l d n o t b e e x t e n d e d .
T h e s e c o n d n o t i c e w a s s e n t o n S e p t e m b e r 3 , 1 9 9 7 , w e l l a f t e r t h e
9
J u n e 2 6 t h n o t i c e t o t h e J o n e s e s t h a t t h e i r t e n a n c y w o u l d n o t b e
r e n e w e d . F u r t h e r m o r e , t h e w e l l - d o c u m e n t e d r e c o r d i n t h i s c a s e
p r o v i d e s n o l e s s t h a n f o u r l e t t e r s f r o m R & E t o t h e J o n e s e s a b o u t
t h e i r v i o l a t i o n o f p a r k r u l e s b e f o r e t h e M a r c h 1 0 t h n o t i c e w a s
s e n t . T h e s e l e t t e r s t o t h e J o n e s e s a d d r e s s e d s u c h i s s u e s a s t h e i r
f a i l u r e t o u n d e r p i n t h e i r t r a i l e r , t h e i r f a i l u r e t o r e m o v e g a r b a g e
f r o m t h e i r l o t , t h e i r f a i l u r e t o p a r k v e h i c l e s i n t h e d r i v e w a y
i n s t e a d o f t h e i r y a r d , a n d t h e i r f a i l u r e t o r e m o v e a c a r t r a i l e r
f r o m t h e l o t .
S e c o n d , t h e e v i d e n c e p r e s e n t e d a t t r i a l s u p p o r t s R & E ' s
c o n t e n t i o n t h a t s a f e t y c o n c e r n s m o t i v a t e d t h e s e n d i n g o f t h e
n o t i c e s t o r e s i d e n t s . P a u l a E l l i s , o n e o f t h e p a r t n e r s w h o o w n s
t h e m o b i l e h o m e p a r k , t e s t i f i e d t h a t s h e s e n t t h e f i r s t n o t i c e f o r
t h e s a f e t y o f t h e c h i l d r e n i n t h e p a r k a f t e r s e v e r a l i n c i d e n t s
i n v o l v i n g c h i l d r e n . S h e s t a t e d t h a t o n e w o m a n ' s c a r h a d b e e n
s c r a t c h e d b y a b i c y c l e , a n d a m a n s t a t e d t h a t h e h a d a l m o s t h i t a
c h i l d o n a b i c y c l e w h o d a r t e d i n f r o n t o f h i m . M s . E l l i s a l s o
t e s t i f i e d t h a t o n s e v e r a l o c c a s i o n s , s h e h a d t r i e d t o t u r n i n t o t h e
p a r k a n d c o u l d n o t b e c a u s e o f c h i l d r e n o n b i c y c l e s l i n g e r i n g a t t h e
e n t r a n c e o f t h e p a r k .
T h i r d , t h e r e c o r d i n d i c a t e s t h a t R & E d i d n o t d i s c r i m i n a t e
a g a i n s t i n d i v i d u a l s w i t h c h i l d r e n . M s . E l l i s t e s t i f i e d t h a t
a p p r o x i m a t e l y t h r e e - f o u r t h s o f t h e r e s i d e n t s h a d c h i l d r e n . S h e
1 0
f u r t h e r t e s t i f i e d t h a t o f a p p r o x i m a t e l y s i x t y e v i c t i o n s , o n l y t w o
e v i c t i o n s w e r e b a s e d o n a v i o l a t i o n o f r u l e s a n d r e g u l a t i o n s .
B a s e d o n t h e f o r e g o i n g , w e c o n c l u d e t h a t t h e J o n e s e s w e r e n o t
d i s c r i m i n a t e d a g a i n s t b a s e d o n f a m i l i a l s t a t u s . T h e r e f o r e , t h i s
i s s u e i s w i t h o u t m e r i t .
I n t h e i r t h i r d i s s u e , t h e J o n e s e s a r g u e t h a t T e n n e s s e e C o d e
A n n o t a t e d § § 2 9 - 1 8 - 1 2 8 t h r o u g h - 1 3 0 , w h i c h p e r t a i n t o b o n d
r e q u i r e m e n t s f o r r e v i e w o f a d e t a i n e r a c t i o n , v i o l a t e t h e E q u a l
P r o t e c t i o n a n d t h e D u e P r o c e s s c l a u s e s o f t h e U n i t e d S t a t e s
C o n s t i t u t i o n b e c a u s e t h e y l i m i t c e r t a i n i n d i v i d u a l s ' r i g h t t o
a p p e a l . A l t h o u g h t h e J o n e s e s a c k n o w l e d g e t h a t t h e T e n n e s s e e
S u p r e m e C o u r t h a s c o n c l u d e d t h a t t h e s e s t a t u t e s d o n o t i m p o s e a n
u n r e a s o n a b l e b u r d e n o n t h e r i g h t t o a p p e a l , t h e y a r g u e t h a t t h e
C o u r t s h o u l d h a v e a p p l i e d a s t r i c t s c r u t i n y t e s t i n s t e a d o f a
r a t i o n a l b a s i s t e s t i n r e a c h i n g i t s d e c i s i o n . T h e y c o n t e n d t h a t
t h e s e s t a t u t e s a n d g o v e r n m e n t a c t i o n s a r e s u b j e c t t o t h e s t r i c t
s c r u t i n y t e s t b e c a u s e t h e y " p u r p o s e f u l l y d i s c r i m i n a t e a g a i n s t a
s u s p e c t c l a s s a n d i n f r i n g e u p o n a f u n d a m e n t a l r i g h t . " A l t h o u g h
t h e y r e c o g n i z e t h a t p o v e r t y i s n o t a s u s p e c t c l a s s , t h e y a r g u e t h a t
" w h e r e t h e e x e r c i s e o f f u n d a m e n t a l r i g h t s i s e x c l u s i v e l y l i n k e d t o
w e a l t h , s t r i c t s c r u t i n y w i l l b e a p p l i e d . " T h e y m a i n t a i n t h a t
f a m i l i a l r i g h t s , t h e r i g h t t o a s s o c i a t e , a n d t h e r i g h t o f a c c e s s t o
t h e c o u r t s a r e f u n d a m e n t a l r i g h t s t h a t a r e a t i s s u e i n t h i s c a s e .
1 1
R u l e 2 4 . 0 4 o f t h e T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e s t a t e s :
W h e n t h e v a l i d i t y o f a s t a t u t e o f t h i s s t a t e o r a n
a d m i n i s t r a t i v e r u l e o r r e g u l a t i o n o f t h i s s t a t e i s d r a w n
i n q u e s t i o n i n a n y a c t i o n t o w h i c h t h e s t a t e o r a n
o f f i c e r o r a g e n c y i s n o t a p a r t y , t h e c o u r t s h a l l r e q u i r e
t h a t n o t i c e b e g i v e n t h e a t t o r n e y g e n e r a l , s p e c i f y i n g t h e
p e r t i n e n t s t a t u t e , r u l e o r r e g u l a t i o n .
T h e r e f o r e , w i t h r e s p e c t t o t h e J o n e s e s ' c h a l l e n g e t o t h e
c o n s t i t u t i o n a l i t y o f t h e s e s t a t u t e s , t h e S t a t e h a s r e s p o n d e d . I t
a r g u e s t h a t t h e J o n e s e s l a c k s t a n d i n g t o c h a l l e n g e t h e s t a t u t e s a n d
t h a t t h e s t a t u t e s a r e c o n s t i t u t i o n a l . F i r s t , t h e S t a t e a s s e r t s
t h a t t h e J o n e s e s l a c k s t a n d i n g t o c h a l l e n g e T e n n e s s e e C o d e
A n n o t a t e d § 2 9 - 1 8 - 1 3 0 ( b ) ( 2 ) b e c a u s e i t s b o n d r e q u i r e m e n t i s o n l y
f o r t e n a n t s w h o l o s e p o s s e s s i o n f o r f a i l u r e t o p a y r e n t , w h i c h d i d
n o t o c c u r i n t h e J o n e s e s ' c a s e . F u r t h e r m o r e , t h e S t a t e a r g u e s t h a t
t h e J o n e s e s p r o b a b l y l a c k s t a n d i n g t o c h a l l e n g e T e n n e s s e e C o d e
A n n o t a t e d § 2 9 - 1 8 - 1 2 9 b e c a u s e t h e y d i d n o t p u r s u e t h e r e m e d y o f
c e r t i o r a r i a n d s u p e r s e d e a s . H o w e v e r , t h e J o n e s e s a r g u e t h a t t h e
S t a t e h a s w a i v e d i t s r i g h t t o c h a l l e n g e s t a n d i n g b e c a u s e i t r a i s e d
t h e i s s u e o f s t a n d i n g f o r t h e f i r s t t i m e i n i t s b r i e f .
N o t w i t h s t a n d i n g i t s a r g u m e n t t h a t t h e J o n e s e s l a c k s t a n d i n g t o
c h a l l e n g e t h e c o n s t i t u t i o n a l i t y o f t h e s e s t a t u t e s , t h e S t a t e a r g u e s
t h a t o u r S u p r e m e C o u r t h a s h e l d t h a t T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § §
2 9 - 1 8 - 1 2 8 t h r o u g h - 1 3 0 d o n o t i m p o s e a n u n r e a s o n a b l e b u r d e n o n t h e
1 2
r i g h t o f a p p e a l . I n 1 9 9 2 , o u r S u p r e m e C o u r t h e l d t h a t T e n n e s s e e
C o d e A n n o t a t e d § § 2 9 - 1 8 - 1 2 8 t h r o u g h - 1 3 0 d i d n o t i m p o s e a n
u n r e a s o n a b l e b u r d e n o n t h e r i g h t o f a p p e a l i n N e w p o r t H o u s i n g
A u t h o r i t y v . B a l l a r d , 8 3 9 S . W . 2 d 8 6 ( T e n n . 1 9 9 2 ) . T h e c o u r t s t a t e d
t h e f o l l o w i n g :
T h e a p p e a l b o n d r e q u i r e m e n t s o f T . C . A . § 2 9 - 1 8 - 1 2 8
t h r o u g h § 2 9 - 1 8 - 1 3 0 d o n o t i m p o s e a n y u n r e a s o n a b l e o r
i r r a t i o n a l b u r d e n s u p o n p a r t i e s s e e k i n g t o a p p e a l a n
a d v e r s e d e c i s i o n f r o m t h e g e n e r a l s e s s i o n s c o u r t .
M o r e o v e r , t h e r i g h t t o a p p e a l a n d t h e c o n c o m i t a n t r i g h t
t o a t r i a l b y j u r y i s p r e s e r v e d e v e n f o r t h o s e l i t i g a n t s
w i t h o u t f i n a n c i a l r e s o u r c e s . A s t h i s C o u r t h a s l o n g
r e c o g n i z e d , i f a p a r t y " i s w i l l i n g t o s u r r e n d e r
p o s s e s s i o n p e n d i n g t h e l i t i g a t i o n i n t h e h i g h e r c o u r t s ,
t h e r e i s a r e m e d y b y a p p e a l w h i c h m a y b e o b t a i n e d o n t h e
p a u p e r o a t h . "
I d . a t 9 0 . ( c i t a t i o n o m i t t e d ) . W e c o n c l u d e , t h e r e f o r e , t h a t t h e
J o n e s e s ' a r g u m e n t o n t h i s i s s u e i s w i t h o u t m e r i t .
I n t h e i r f o u r t h a n d f i n a l i s s u e f o r o u r c o n s i d e r a t i o n , t h e
J o n e s e s a s s e r t t h a t T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § § 2 9 - 1 8 - 1 2 8 t h r o u g h
- 1 3 0 v i o l a t e t h e O p e n C o u r t a n d D u e P r o c e s s p r o v i s i o n s o f A r t i c l e
1 , S e c t i o n 1 7 o f t h e T e n n e s s e e C o n s t i t u t i o n a s w e l l a s t h e P a u p e r ' s
O a t h , u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 2 0 - 1 2 - 1 2 7 ( a ) , b y d e n y i n g
t h e m m e a n i n g f u l a c c e s s t o t h e T e n n e s s e e c o u r t s . A r t i c l e I , S e c t i o n
1 7 s t a t e s i n r e l e v a n t p a r t :
T h a t a l l c o u r t s s h a l l b e o p e n ; a n d e v e r y m a n , f o r a n
i n j u r y d o n e h i m i n h i s l a n d s , g o o d s , p e r s o n o r
1 3
r e p u t a t i o n , s h a l l h a v e r e m e d y b y d u e c o u r s e o f l a w , a n d
r i g h t a n d j u s t i c e a d m i n i s t e r e d w i t h o u t s a l e , d e n i a l , o r
d e l a y .
T h e J o n e s e s c o n t e n d t h a t " [ n ] o a m o u n t o f b o n d o r m o n e y c a n
k e e p a d e f e n d a n t i n p o s s e s s i o n i n T e n n e s s e e " a n d t h a t t h e b o n d
r e q u i r e m e n t " s e r v e s n o o t h e r p u r p o s e t h a n t o d e t e r s u i t s b y p o o r
p e r s o n s a n d f a m i l i e s w h e n t h e y h a v e b e e n u n j u s t l y e v i c t e d . " T h e
J o n e s e s a r g u e t h a t t h e y c o u l d p a y t h e i r r e n t d u r i n g t h e i r a p p e a l ,
a s i t b e c a m e d u e , i n t o t h e c i r c u i t c o u r t , b u t t h e y c o u l d n o t p a y a
y e a r ' s r e n t i n a d v a n c e . T h u s , t h e a p p e l l a n t s c o n t e n d t h a t t h e i r
a c c e s s t o t h e c o u r t s a n d t h e i r d u e p r o c e s s r i g h t s h a v e b e e n
v i o l a t e d .
A s t o t h e P a u p e r ' s O a t h , u n d e r T e n n e s s e e C o d e A n n o t a t e d § 2 0 -
1 2 - 1 2 7 ( a ) , t h e J o n e s e s c o n t e n d t h a t " [ r ] e q u i r i n g o n e y e a r ' s r e n t
f r o m a G e n e r a l S e s s i o n s C o u r t J u d g m e n t o f P o s s e s s i o n t o a p p e a l d e
n o v o t o t h e s t a t e c o u r t s y s t e m i s a c o n t r i d i c t i o n [ s i c ] o f t h e
P a u p e r ' s O a t h s t a t u t e , " w h i c h s t a t e s t h a t a n a c t i o n m a y b e
c o m m e n c e d w i t h o u t g i v i n g s e c u r i t y . T h e y a r g u e t h a t a l t h o u g h t h e y
h a d a p p e a l e d , a w r i t o f p o s s e s s i o n w a s s e r v e d u p o n t h e m b y t h e
s h e r i f f , a n d t h e y w e r e r e q u i r e d t o r e l i n q u i s h p o s s e s s i o n o f t h e
p r e m i s e s .
A s w i t h t h e t h i r d i s s u e , t h e S t a t e c o n t e n d s t h a t t h e
a p p e l l a n t s l a c k s t a n d i n g t o c h a l l e n g e t h e s e s t a t u t e s .
1 4
N o t w i t h s t a n d i n g t h a t i s s u e , t h e s t a t e a s s e r t s t h a t t h e b o n d
r e q u i r e m e n t i s n o t e x c e s s i v e a n d t h a t t h e J o n e s e s c o u l d h a v e
r e m a i n e d i n p o s s e s s i o n h a d t h e y c h o s e n t h e a p p r o p r i a t e r e m e d y .
F u r t h e r m o r e , i t m a i n t a i n s t h a t t h e J o n e s e s ' a r g u m e n t t h a t " [ n ] o
a m o u n t o f b o n d o r m o n e y c a n k e e p a d e f e n d a n t i n p o s s e s s i o n i n
T e n n e s s e e " i s s i m p l y i n c o r r e c t .
I n i t s b r i e f , t h e S t a t e o u t l i n e s t w o r e m e d i e s t h a t e x i s t f o r
h a v i n g a d e t a i n e r j u d g m e n t h e a r d i n t h e c i r c u i t c o u r t : b y a p p e a l
a n d b y c e r t i o r a r i a n d s u p e r s e d e a s . A c c o r d i n g t o c a s e l a w , t h e
s t a t e m a i n t a i n s t h a t i f a d e f e n d a n t p u r s u e s a n a p p e a l , h e c a n n o t
k e e p p o s s e s s i o n o f t h e p r e m i s e s d u r i n g t h e l i t i g a t i o n , b u t t h e
l a n d l o r d , b y g i v i n g a b o n d d o u b l e t h e v a l u e o f o n e y e a r ' s r e n t , c a n
o b t a i n p o s s e s s i o n i m m e d i a t e l y . R o b i n s o n v . P e n n s y l v a n i a M u t . L i f e
I n s . C o . , 2 2 T e n n . A p p . 3 8 7 , 3 9 1 , 1 2 3 S . W . 2 d 8 4 8 , 8 5 0 ( 1 9 3 8 ) .
H o w e v e r , a d e f e n d a n t c a n r e t a i n p o s s e s s i o n b y p u r s u i n g t h e r e m e d y
o f c e r t i o r a r i a n d s u p e r s e d e a s a n d b y g i v i n g b o n d t o c o v e r c o s t s ,
d a m a g e s , a n d t h e v a l u e o f t h e r e n t d u r i n g t h e l i t i g a t i o n i n c i r c u i t
c o u r t . I d . B a s i c a l l y , t h e s u p e r s e d e a s s t a y s t h e w r i t o f
p o s s e s s i o n , a n d t h e w r i t o f c e r t i o r a r i p r e s e n t s t h e c a s e f o r
r e v i e w . N a s h v i l l e H o u s . A u t h . v . K i n n a r d , 1 8 6 T e n n . 3 3 , 3 6 , 2 0 7
S . W . 2 d 1 0 1 9 , 1 0 2 0 ( 1 9 4 8 ) .
T h e r e f o r e , t h e S t a t e c o n t e n d s t h a t t h e w r i t s o f c e r t i o r a r i a n d
s u p e r s e d e a s p r o v i d e f o r t h e p o s s i b i l i t y t o r e t a i n p o s s e s s i o n , i f
1 5
t h e a p p r o p r i a t e b o n d i s g i v e n . W i t h r e s p e c t t o t h e a m o u n t o f b o n d
r e q u i r e d , t h e S t a t e s u g g e s t s t h a t " t h e c o u r t c l e r k m a y h a v e
r e q u i r e d a b o n d a m o u n t t h a t i s q u i t e s i m i l a r t o t h a t i n T e n n . C o d e
A n n . § 2 9 - 1 8 - 1 3 0 ( b ) ( 2 ) i n o r d e r t o b e r e g a r d e d a s s u f f i c i e n t , b u t
t h e s t a t u t e g o v e r n i n g t h e c i r c u m s t a n c e i s d i f f e r e n t a n d d o e s n o t
e x p r e s s l y r e q u i r e o n e y e a r ' s r e n t o r a n y o t h e r s p e c i f i c n u m b e r . "
F u r t h e r m o r e , t h e S t a t e a r g u e s t h a t t h e J o n e s e s h a v e n o t b e e n
d e n i e d d u e p r o c e s s a n d h a v e n o t b e e n d e n i e d a c c e s s t o t h e c o u r t s .
T h e S t a t e n o t e s t h a t t h e t w o r e q u i r e m e n t s o f d u e p r o c e s s a r e n o t i c e
a n d a n o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a n d t h a t t h e J o n e s e s h a v e n o t b e e n
d e n i e d t h e s e t w o r e q u i r e m e n t s . T h e y h a v e n o t c o n t e s t e d n o t i c e a n d
w e r e g i v e n a n o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d a t e v e r y s t a g e o f t h i s
p r o c e e d i n g : a t t h e g e n e r a l s e s s i o n s l e v e l , a t t h e c i r c u i t c o u r t
l e v e l , a n d a t t h e a p p e l l a t e l e v e l . F u r t h e r m o r e , t h e S t a t e
m a i n t a i n s t h a t t h e J o n e s e s a p p e a l e d t o t h e C i r c u i t C o u r t a n d t o
t h i s C o u r t o n a P a u p e r ' s O a t h , a n d t h e r e f o r e , h a v e n o t b e e n
p r e v e n t e d f r o m h a v i n g t h e i r d a y i n c o u r t .
T h e S t a t e n o t e s t h a t t h e P a u p e r ' s O a t h " w i l l o b t a i n a n a p p e a l
o r c e r t i o r a r i o f t h e d e t a i n e r j u d g m e n t , b u t w i l l n o t s t a y
p o s s e s s i o n . " H o w e v e r , " t h e s u p e r s e d e a s m a y i s s u e u p o n a p p l i c a t i o n
i n f o r m a p a u p e r i s , i f a n e x p r e s s o r d e r o f t h e j u d g e i s g r a n t e d , o n
n o t i c e t o t h e a d v e r s e p a r t y o f t h e a p p l i c a t i o n i n f o r m a p a u p e r i s ,
d i s p e n s i n g w i t h s e c u r i t y . " S e e T e n n . C o d e A n n . § 2 7 - 8 - 1 1 3 .
1 6
A l t h o u g h w e a r e i n c l i n e d t o a g r e e w i t h t h e S t a t e t h a t t h e
J o n e s e s ' s t a n d i n g t o c h a l l e n g e t h e c o n s t i t u t i o n a l i t y o f T e n n e s s e e
C o d e A n n o t a t e d § § 2 9 - 1 8 - 1 2 8 t h r o u g h - 1 3 0 i s q u e s t i o n a b l e , w e w i l l
n e v e r t h e l e s s a d d r e s s t h e m e r i t s o f t h e i r a r g u m e n t . A s t h e S t a t e
a b l y n o t e s i n i t s b r i e f , t h e J o n e s e s h a d t h e r e m e d y o f c e r t i o r a r i
a n d s u p e r s e d e a s a v a i l a b l e t o t h e m , s o t h e y c o u l d h a v e i n d e e d
r e t a i n e d p o s s e s s i o n o f t h e p r e m i s e s h a d t h e y c h o s e n t h a t r o u t e f o r
r e v i e w o f t h e i r c a s e . R & E s h o u l d n o t b e r e q u i r e d t o f o r g o s o m e
f o r m o f s e c u r i t y f o r t h e J o n e s e s ' c o n t i n u e d p o s s e s s i o n o f i t s
p r o p e r t y . T o d o s o w o u l d b e a n i n j u s t i c e t o R & E . F u r t h e r m o r e , w e
f i n d n o e v i d e n c e t h a t t h e J o n e s e s h a v e b e e n d e n i e d m e a n i n g f u l
a c c e s s t o t h e c o u r t s o f t h i s s t a t e o r h a v e b e e n d e n i e d a n
o p p o r t u n i t y t o b e h e a r d . A s t h e S t a t e n o t e s , t h e y h a v e b e e n
p e r m i t t e d a c c e s s t o t h e c i r c u i t c o u r t a n d t o t h i s C o u r t b y t h e
P a u p e r ' s O a t h . B a s e d o n t h e f o r e g o i n g , w e c o n c l u d e t h a t t h i s i s s u e
i s w i t h o u t m e r i t .
W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n a l l r e s p e c t s .
C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e a p p e l l a n t s , a n d t h i s c a s e i s
r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
D o n T . M c M u r r a y , J u d g e
1 7
C O N C U R :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J u d g e
1 8
I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E
R & E P R O P E R T I E S , ) H A M I L T O N C I R C U I T C O U R T
) C . A . N o . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 4 - C V - 0 0 1 3 3
)
P l a i n t i f f - C o u n t e r - D e f e n d a n t - )
A p p e l l e e )
)
) H O N . R O B E R T M . S U M M I T T
v s . ) J U D G E
)
)
R O N J O N E S a n d S A N D Y J O N E S , )
)
)
D e f e n d a n t s - C o u n t e r - P l a i n t i f f s - ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
A p p e l l a n t s )
J U D G M E N T
T h i s a p p e a l c a m e o n t o b e h e a r d u p o n t h e r e c o r d f r o m t h e
C i r c u i t C o u r t o f H a m i l t o n C o u n t y , b r i e f s a n d a r g u m e n t o f c o u n s e l .
U p o n c o n s i d e r a t i o n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s o f t h e o p i n i o n t h a t t h e r e
w a s n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t .
W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n a l l r e s p e c t s .
C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e a p p e l l a n t s , a n d t h i s c a s e i s
r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t .
P E R C U R I A M