Sammons v. Miller ( 1998 )

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E
FILED
December 17, 1998
Cecil Crowson, Jr.
Appellate Court
Clerk
B R O M L E Y S A M M O N S ,
) H A M I L T O N C H A N C E R Y
) C . A . N o . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 3
P. l a i n t i f f - A p p e l l a
) n t
)
) H O N . R . V A N N O W E N S
v s . ) C H A N C E L L O R
)
)
F L E T C H E R M I L L E R a n)d J E A N M I L L E R ,
)
)
D e f e n d a n t s - A p p e l l
) e e s I R M E D
A F F A N D R E M A N D
D . M I T C H E L L B R Y A N T , C l e v e l a n d , f o r A p p
A R V I N H . R E I N G O L D , C h a t t a n o o g a , f o r A p
O P I N I O N
M c M u r r a y , J .
T h ea p p e l l a n t , B r o am nl de h e S a p p e l l e e s ,
t y a m m o n s , F l
a n d J e a n M i l l e r , o w n a d j o i n i n g t r a c t s
T e n n e s sM r .
e e . S a m m o n s ' e a s t e r n d p r Mo ip le lr et ry s e'
l i n e a j o i n s t h
w e s t ep rr no p e r t y l i n e . M r . S a m m o n s f i r s t
t h es u b j e c t b o u n d a r y l i n e i n 1 9 8 3 , b u t
f o rf a i l u r e t o p r o s e c u t e . t h Ae t a sc ot mi eo n
t i m e , w a s
a n dt h e n d i s m i s s e d s e v e r a l t i m e s b b e t h e e
h a r y
d f o r
t r i a l c o u r t i n N o v e m b e r 1 9 9 7 .
M r .S a m m o n s c o n t e n d s t h a t t h e M i l l e
p r o p e a n d
r t y s h o r e m o v e d .
u l d b T h e M i l t h e y
l e r s h a v e
a s s e
a c q u i t i t l e
r e d t o t h e r e a l p r o p e r t y i n d i s
m e a s u ra p p r o x i y
i n gm a e l
t o n e - t e n t h o f a n a c r e ,
p o s s e s a n d n p r e s c r i p t i o n .
s i o A f t e r a b e n c h
r e s o l v e d t h e i s s u e s i n f a v o r o f t h e M i
T h e s o l e i s s u e o n a p p e a l i s w h e t h e r
f i n d i tn hg a t t h e M i l l e r s h a d a c q u i r e d t i t
q u e s t i o n o u g h
t h r a d v e r s e p o s s e s s i o n fa n d mp r
. e W a f i r
t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t .
T h e M i l l e r s b o u g h t t h e i r p r o p e r t y
i n H a m i lC to ou nn t y , T e n n e s s e e
a t i n a 1t 9 5 7 , e a, n dM r
t h t i m
C a g lo ew n e d t h e p r o p e r t y w h e r e M r . S a m m o n
t o t h e M i l l e r s , a d i l a p i d a t e d , p a r t i a l
p r o p e r t y
a n d M r . C a g l e ' s p r o p e r t y f r o m t h e
I n 1692 , t h e M i l l e r s a p p r o a c h e d M rd . C a g
e x t e n d ti hn eg o l d f e n c e b e t w e e n t h e i r t w o
f e n cb ee c a u s M i l l e r s
e t h w a n t e d a n ea n c l o s e d h s p
p o n y t e
w e r e u y i n g
b f o r t h e i r d a u g h t e r f o r C h r i
M i l l e M r .
r s , C a g l e a c k n o w l e d g e d t h a t h e w a
n e i t hh ee r n o r t h e Mw h e t h e
i l lr e s
e r a c t u a l
k n e w b o u n d a r y
H o w e v e r , w h e n t h e f e n c e w a s e r e c t e d , i
2
t h e w e r e
y e s t a b l i s h i n g a " l i n e f e n c e " c l
l i n e .
I n 1 9 7 7 , M r . S a m m o n s m o v e d t o t h e p r
Mi l l e r p r o p e r t y .
s ' M r . S a m m o n s l e er s e d
f oa
p u r c h a si it n g i n M a r c h 1 9 7 9 . A c c o r d i n g t
d i s c u s ws ie d M r . l l e r
t h M i t h e m a t t e r r e g a r d i n g
b e t w et eh ne p r o a n d t M r .
p e r y , M i l l e r h ae d md ii td t e d t t hk a
n o
w h e r te h e b o u n d a r y l i n e w a s . M r . M i l l e r
a g r e e mw ei nt th t h e p r i o r o w n e r o f t h e p r o p e
D u r i h i s
n g t e s t i m o n y , M r . S a m m o n s a d m i t t e
t h e r w a s o m ei s d r e p a n c y "
e s c a b o u t t h e f e n c e
p u r c h a s e d h i s p r o p e r t y .
N u m e r o u s n e s s e s
w i t t e s t i f i e d r e g a r d i n g
p l a c e m o f t
e n t e n c ef
h e . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e
t e s t i m o n y o f t h e w i t n e s s e s , t h e t r i a l
M i l l e rT h e
s . t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h
e a r l1 y9 6 0 sb o bt yh p r o p e r t y o w nw ea rs s c ae nr dt a ni en i to hf
a c t u l o c a t i o n
a l o f t h e a b o u n d a r y t l bi en le i, e lv le ed r
l t h o u g h h e M i
t h a t h e f e n c e w a rs i wa el so tn eg r n
t h e p r o p e r t y l i n e
f u r t hc eo rn c l u d e d t h a t " p l a c e d f a l o n g w t h e
[ t ] h e e n c e a s l
p a r t if ae ln c e h a b e e n
w h d c h
i i n p l a c e m a n y y e a r s p
A l t h o u g h u r o r d h i r e M r .
a v
s e y b y S a m m o n s i n 1 9 7 9
f e n cw ea s e n t i h i s y p r o p e r t y ,
r e l o n t h e t h a t lt h e u
t r i a c o
3
M i l l e r s h a v e " r e f u s e d t o a c q u i e s c e i n
h a v e e l d
h t h e p r o p e r t y a d v e r s e l y t o t h e
T h e r e f t h e ,c o u r t
o r e c o n c l u d e d rt h a t vt h e l e a i
M i l l e s h a ei t b t
o
t o t h e p r o p e r t y i n q u e s it si o c c l u s (i To on , r ei at c
on .
n
n e c e s st ao r yc o n f u r t h e r
c l u d e tM hi al tl e tr hs e a l s o h e l d
t o M r . S a m m o n s ' p r e d e c e s s o r i n t i t l e .
s u f f i c i e n t t o s u p p o r t s u c h a f i n d i n g . )
T h e a p p e l l a n t a r g u e s t h a t t h e e v i d e
t h et r i a l c o u r t ' s f i n d i n g t h a t t h e M i l l
t h e p r o p e r t y b y a d v e r s e p o s s e s s i o n a n d
t h a t h e
t M i l l e r s o f f e r e d n o p r o o f t o r e b u
i s a p p r o x i m a t e l y t h i r t y - s e v e n f e e t o n t
a s s e r t e d t h a t t h e y h a d a c q u i r e d t i t l e
a d v e rp so es s e s s ip or ne s ac nr di p t f u r t h e r e a r g u e s
i o n . H t h
h e d i d n o t a c q u i r e t h e l a n d u n t i l 1 9 7 9
t h eM i l l e r s i n 1 9 8 3 , h e w a s w i t h i n t h e
1
l i m i t a t i o n s
f o r a d v e r s e p o s s e s s i o n ( T . C .
F u r t h e r h e ra s s e r t s
m o e , to w n e r s h i p o b y
h a t t o s h w pt rh ee s c r i
M i l l e" rw so u l d h a v e b e e n r e q u i r e d t o p r o v e
e v i d e n c e , t h e i r a d v e r s e p o s s e s s i o n o f
u n t ia t
l l e a s t 1 y 6eya ,r s t wp er ni to r
9 3 t o t h e f i l
i n i t i a l l a w s u i t . "
1
T h e r we o u l d b e s o m e m e r i t i n t h i s a r g u m e n t e x c e p
o f t h e M i l l e r s a s t o M r . S a m m o n ' s p r e d e c e s s o r i n
4
T h eM i l l e r s a r g u e t h a t t i d l t o t t h e m e
t e o y t h
b
a d v e r p o s s e s s i o n c r i i o np .r e
s e s p t d
a n T h e y c o n t e n d
e r e c t e d t h e f e n c e i n 1 9 6 2 f o r a p o n y t
C h r i s t m a s . T h e y a s s e r t t h a t t i t l e t o
s e v ey ne a r s a f f e n w a s ee r e c t e d .
t e rc e h
t T h e y d i s p u
c o n t e n t i o n t h a t t h e e l e m e n t s o f a d v e r s
e s t a b l iw i t h
s h e d r e s p e c t t o h i m . T h e y c o n
a c q u i r e d l e
t i t t o t h e p r o p e r t y , t h e i r t i
" r e m a ie f f e c t i v e
n e d a g u e n p su tr c s u b s e q
a i nt h a s e r s o f t h e
p r o p e r t y , " h
w h i c i n c l u d e d M r . S a m m o n s . M
r e j e c t .
M r S a m m o n s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e i r
q u e s t i o n
d i d n o t e x t e n d t y a y e a r s
c k w e n b b e f o r e t
l a w s ui in t 1 9 8 3 . T h e M i l l e r s m a i n t a i n t h a
1 9 6 2o ,v e r t w e n t y y e a r s b e f o r e M r . S a m m o n
r e g a r d i n g t h e b o u n d a r y .
O u rs t a n d a r e v i e w
r d o f u n 1 3 ( d ) o f e t h e
d e r R u l T e n n e s
o f A p p e l l a t e P r o c e d u r e , i s " [ u ] n l e s s o t h
r e v i e w
o f f i n d i n g s
o f a c t
f b y t h e t r i a l c o u r t i n
s h a lb le d e n o v o u p o n t h e r e c o r d o f t h e t
a p r e s u m p t i o n o f t h e c o r r e c t n e s s o f
p r p o n d e c oe f
e r a n t h e e v i d e n c e Si es e o at lh se or w i s e . "
T e n n e s s e e
F a r m e r s M u t . I n s . C o . v . A m e r i c a n S M u t .
. , 8 4 0 . W . 2
9 3 3 , 3 6
9 ( T e n n . 2 A pA .p r i n c i p l e
9 9 ) . p 1 o f l a w c o n
R u l e 1 3 ( d ) i s t h a t w h e r e t h e e v i d e n c e
5
t h et r i a l w h i c h
c o u r t a r e o n p d e t e r m i n i n g
d e e n d e n t t h e c
o f w i t n e s s e s a r e e n t i t l e d t o g r e a t w e i
t r i aj lu d g e h a d t h e o p p o r t u n i t y t o o b s e r v
o f t h e w i t n e s s e s w h G a l b r e a t h f v . 1 H1 a. r r i s 2 d
i l e t e s t i , y 8 n g
i S . W .
8 8 ,9 1 ( T e n n . 9 A0 p) p . T io nw gn
1 9 ( c i t o f A l a m o v . ,F o r c u
2 0 5T e n n . 4 7 8 , 4 8 3 , 3 2 7 S . W . 2 d 4 7 , 4 9 (
w i l n o t
l b e r e v e r s e d o n a n w i s s u e e t h a t lh i n
i t n c r s d i b i
e s i t
" u n l e t h e i s
s r
s f o u n d i n t h e r e c o r d c l e a r
c o n v i n c i n g e n c e
e v i d o t h e or r a t th ea sn t i tm ho en y
l o f w i
w h i cc o n t r a d i c t
h t h e t r i a l " I d . ( c i t a t fi io nn
d i n g
s . c o u r t ' s
o m i t t e d ) .
S i n co eu r S u p r e m e C o u r t ' s
E r c k d e c i 8 7 o T e n n .
v . , C s i r n hi
h u c
5 7 5 1 1
, S . W . 7 9 4 ( 1 8 8 9 ) , t h e l a w i n T e n n
a p u r c h a s e r o f l a n d a c c i d e n t ae s a
l l y o r
c o n t i g us ot ur sib pe ,l i e v
n g h e i s p l a c i n g t h e f
b o u n d aa n d
r y , h o l dnsc e o s e d
t h e l s t r i p f o r [ s e v e n
p o s s e s s i o n d v e r s e ,
i s a a n d w i l l a v a i l a g a i
L e m m .
v A,d a 9m 5s 5 . W d
S 2 7 0 , 7 2 ( T e n nP .e o A p p .
p l e s 1 9 9
v .
H a g a,m a n
3 1 T e n n . A p p . 3 9 8 , 4 0 3 , 2 1 5 S . W
F u r t h e r m o r e i, s
i t s u f f i c i e n tp o t h e s s i o n
a tt h s s w a s
i g n o r ao nr c em i s t a k e t ar su e t ol o tc ha et i o n o f t h e b
L i b e r t o v,. 1S8t8e eTleen n . 5 2 9 , 5 3 3 , 2 2 1 S . W .
1 9 4 9F o s t e r
) ; v .
, 5 H i l lS . W . 2 d
1 0 5 2 0 , 5 2 2 ( T e n
T i t li es n o t v e s t e d i n a n a d v e r s e h o l d e r
6
a d v e r hs oe l d e r d o e s h a v e a d e f e n s e w h e n
d i s p o s h i m s o f
s e s t h e I pd r. o H o w e v e r ,
p e r t y . l e g a l t i t
p r o p e r t y
m a b e a c q u i r e d o b y i p r e s c r i p e n t y
t i n ,
w h c h i s t w y
a c t u a d v e p o s s e s s i o n
a l r s e w i t h o r w i t h o u t
M o r e c o l o
v .
B r a n,n a n 4
3 0 S . W . 2 d 6 6 0 , 6 6 7 - 6 8 S ( T e n n . o A p
e e a l s
H a l l m v . k T i,d w8 e4 l9 l S . W . 2 d A 7 8 1 .9 9 2 ) n a n d
a r p p7 ( T e n . t h e c
c i t e d t h e r e i n .
N u m e r o u s w i t n e s s e s p r o v i d e d c o n f l i
t h e e x i s t e n c e a n d p l a c e m e n t o f t h e f e n
a f e n c e w a s b u i l t i n t h e e a r l y 1 9 6 0 s a
h a da l r e a d y b e e n si en v aep rl a c e r f o r n d
l y e a s a t h e M i l
h e l d t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n s i n c e t h
a d m i t tdeudr i n g h i s t e s t i m o n y t h a t h e w
d i s c r e p a n c y " d i n g n t h e l b n e
r e g a r o u a d y
r i b e f o r e h e p u r
p r o p e ri tn y 1 9 7 9 , y e t d i d n o t a c t i v e l y p
e s t a b l i s h t h e b o u n d a r y u n t i l s e v e r a l y
A f t e r c o n s i d e r i n g t h e e v i d e n c e , t h e
i s s u e s
i n f a v o r o f t h e M i l l e r s t a n d d e n t e r e
g m e n c c o r
a i n g l y
W e a r e o f t h e a o p ei n e v i d et nh c e
t t h i o n s u p p o r t s t h e
t h et r i a l c o u r t . A a f f i r m n t h e ,j u d g m e n t
c c o r d i g l y w e o
c o u r it n a l l r e s p e c t s . C o s t s o f t h i s a
a p p e l l a n t , a n d t h i s c a s e i s r e m a n d e d t
7
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
D o n T . M c M u r r a y , J u d g
C O N C U R :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H e r s c h e l P . F r a n k s , J u d g e
8
I N T H E C O U R T O F A P P E A L S
A T K N O X V I L L E
B R O M L E Y S A M M O N S , ) H A M I L T O N C H A N C E R Y
) C . A . N o . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 3
P. l a i n t i f f - A p p e l l a
) n t
)
) H O N . R . V A N N O W E N S
v s . ) C H A N C E L L O R
)
)
F L E T C H E R M I L L E R a n)d J E A N M I L L E R ,
)
)
D e f e n d a n t s - A p p e l l
) e e s I R M E D
A F F A N D R E M A N D
J U D G M E N T
T h i s p p e a l
a c a m e h eo an r d t o u t bo e
n ph e r e c o r d f r o
C h a n c C o u r tH a om fi l t o n
e r y C o u a n d , a r g u m e n t
n t y b r i e f s o f c
U p o c o n s i d e r a t i o n
n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s
n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t
W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l
C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e
r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t .
P E R C U R I A M