Stagecoach Rd. Proposed Subdivision ( 2006 )

STATE OF VERMONT
ENVIRONMENTAL COURT
}
In re: Kenfield Brook Properties LLC, }
Stagecoach Rd. Proposed Subdivision } Docket No. 238‐11‐05 Vtec
(Appeal of Wickart) }
}
Decision and Order on Appellee‐Applicant’s Motion to Dismiss for Lack of Standing
Appellant  Debra  Wickart  timely  filed  a  notice  of  appeal  with  the  Court  on
November 8, 2005, seeking to appeal from a decision issued by the Development Review
Board (DRB) of the Town of Morristown on October 24, 2005.  By its terms it was filed only
on her own behalf.  Accompanying the notice of appeal, but not mentioned in it, was a
piece of paper solely headed with the two words: “Concerned Neighbors” and signed by
five individuals: Nina D. Williams, Christine Luce, Eric C. Sanders, Janet A. Sanders, and
one illegible signature.
Later, in response to the Court’s notification to her that her filing lacked some of the
elements  required  by  V.R.E.C.P.  5(b)(3),  on  November  28,  2005,  Appellant  Wickart
supplied additional information to the Court.  In this filing, made after the expiration of the
appeal period, she stated that the appealing party was both herself and her husband Stan
Biasini, and that she was also appealing under 24 V.S.A. §4465(b)(4) as the designated
representative of a group of ten or more persons.  Attached to the November 28, 2005 filing
was a piece of paper headed “Voters and Property owners that oppose the decision of the
Development Review Board concerning the Kenfield Brook Development in the Town of
Morristown,” and containing eleven signatures, including that of Debra Wickart.  Of the
five signatures that accompanied the original notice of appeal, only that of Christine Luce
was  also  on  this  second  group  of  signatures.  There  was  no  indication  that  the  group
comprising this second group of signatures had filed the petition with the DRB required
1
by 24 V.S.A. §4465(b)(4), and therefore they do not appear to have standing as an appellant
group, even if their notice of appeal had contained the required information and had been
timely filed.
Appellee‐Applicant has moved to dismiss Ms. Wickart as a party‐appellant, and
therefore  to  dismiss  the  appeal,  due  to  her  lack  of  participation  at  the  DRB  hearings.
Appellant Wickart represents herself, except that she and Mr. Biasini are represented by
Kathleen B. O’Neill, Esq. for the limited purpose of the present motion; Appellee‐Applicant
Kenfield Brook Properties, LLC is represented by Elaine Kilburn Nichols, Esq. and Ellen
M. O’Toole, Esq.; and the Town of Morristown is represented by Will S. Baker, Esq.
For the original notice of appeal to have been effective as a notice of appeal on behalf
of Mr. Biasini, or on behalf of any of the five individual “concerned neighbors” whose
signatures were on the page accompanying the original notice of appeal, those persons
would have had to have signed a notice of appeal stating that those additional people were
also party‐appellants filing the appeal.  The additional information filed on November 28,
2005, was not effective to add Mr. Biasini as a party‐appellant without an accompanying
motion filed by him for permission to file his notice of appeal late, prior to the expiration
of an additional thirty days after the expiration of the appeal period.  V.R.E.C.P. 5(b)(1) and
V.R.A.P. 4.  He did not do so.
Even though local proceedings are relatively informal, we must apply the same rules
of procedure to all potential parties, whether they are represented or not, and whether they
receive accurate information from municipal officials or not.  Because the above‐described
actions were not taken, Ms. Wickart is the only Appellant.
If the others wish to move to intervene and to enter their appearance as interested
parties, they may file such motions.  In considering those motions the Court will determine
whether those delayed entries of appearance would prejudice any party.  However, it is
important to recognize that this is an on‐the‐record appeal.  We therefore will not be taking
any evidence or considering the merits de novo.  Rather, we will be scheduling the filing
2
of legal memoranda on whether the decision meets the minimum requirements for an on‐
the‐record decision, and whether it is supported by substantial evidence in the record as
a whole.
Appellant Wickart’s co‐ownership of property in the immediate neighborhood of
the  proposed  development  is  sufficient  for  her  to  have  standing  to  appeal,  if  the
presentations  made  orally  at  the  hearings  by  Mr.  Biasini  qualifies  as  Ms.  Wickart’s
participation under the statute, as they did not file additional materials in writing.
Unlike the situation in In re Appeal of Carroll, Docket No. 3‐1‐05 Vtec (Vt. Envtl. Ct.,
Aug. 26, 2005), the present appeal is on the record rather than de novo.  Therefore, we have
an  electronic  audio  record  of  all  three  hearings,  in  addition  to  the  minutes  of  the
proceedings.  From the record of the September 8, 2005 hearing, we can determine that Mr.
Biasini introduced himself as Ms. Wickart’s husband,1 and used both the singular and the
plural  to refer to both his and his wife’s  interests in  and concerns about the proposed
development.  It is apparent from listening to the record that in this case, Mr. Biasini was
presenting  his  testimony  and  statements  of  concern  on  behalf  of  his  wife,  Appellant
Wickart, as well as on his own behalf.  It is also evident from the record and the relatively
informal  nature  of  the  proceedings  that  the  DRB  members  and  the  participants  at  the
hearing  knew  the  relationships  between  the  participants,  even  when  they  were  being
referred  to  by  their  first  names.    Based  on  the  record  of  this  particular  on‐the‐record
proceeding, Mr. Biasini’s participation as agent for Ms. Wickart is sufficient to satisfy the
participation  requirement  of  24  V.S.A.  §4471  for  the  purposes  of  her  standing  as  an
appellant.  Accordingly, Appellee‐Applicant’s Motion to Dismiss Ms. Wickart for lack of
standing is DENIED.
1
He did so indirectly, by describing on the record his and his wife’s relationship to
Jean Wickart, Appellant’s mother, who herself had made statements earlier in the record
of that hearing.
3
As discussed at the pretrial conference, this on‐the‐record appeal would normally
next be scheduled for briefs on the merits.  However, also as discussed at the conference,
and as raised in Appellant’s motion memorandum (at Facts, ¶¶13 and 14), it appears that
the decision may be sufficiently deficient under the standards articulated in Appeal of
Leikert, Docket No. 2004‐213 (Vt Sup. Ct., Nov. 10, 2004) (three‐justice panel) to require a
remand.
To avoid unnecessary memoranda on the part of the parties, we will give the Town
an opportunity determine whether it wishes to take a voluntary remand to write more
adequate findings and conclusions based on the evidence already taken.  V.R.E.C.P. 5(i).
We will also establish a schedule to receive legal memoranda on the Leikert issue to allow
the Court to rule on that issue in advance of any briefing on the merits of the application,
as follows:
The  Town  may  determine  whether  it  wishes  to  take  a  voluntary  remand
under  V.R.E.C.P.  5(i),  and  shall  file  any  such  request  in  writing  so  that  it  is
communicated to the Court and the other parties on or before March 10, 2006.
On or before March 24, 2006, any party may file any motions to dismiss,
remand,  or  otherwise  resolve  this  appeal  on  the  basis  of  the  adequacy  of  the
decision under the standards articulated in Appeal of Leikert (copy enclosed).
On or before April 3, 2006, any responsive memoranda may be filed.
Shortly  after  the  decision  on  those  motions,  the  Court  will  hold  a  telephone
conference to establish a schedule for the filing of briefs on the merits of this on‐the‐record
appeal.
Done at Berlin, Vermont, this 24th day of February, 2006.
_________________________________________________
Merideth Wright
Environmental Judge
4