M & M v. Maples

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S O F T E N N E S S E E
E A S T E R N S E C T I O N FILED
January 12, 1998
Cecil Crowson, Jr.
Appellate C ourt Clerk
M & M P R O P E R T I E S ) S E V I E R C O U N T Y
) 0 3 A 0 1 - 9 7 0 5 - C H - 0 0 1 7 1
P. l a i n t i f f - A p p e l l e e )
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)
v . ) H O N . C . S . R A I N W A T E R , J R . ,
) C H A N C E L L O R
)
A N N A R U T H M A P L E S , e t a l . )
)
D e f e n d a n t s - A p p e l l a n t s ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
P H I L I P N E M E T H O F G A T L I N B U R G ; F R A N K B . B I R D a n d L . L E E K U L L O F
M A R Y V I L L E F O R A P P E L L A N T S
D U D L E Y W . T A Y L O R O F K N O X V I L L E a n d D O N A L D B . O A K L E Y O F M O R R I S T O W N
F O R A P P E L L E E
O P I N I O N
G o d d a r d , P . J .
T h i s i s a s u i t f o r d e c l a r a t o r y j u d g m e n t b r o u g h t b y
M & M P r o p e r t i e s , a g e n e r a l p a r t n e r s h i p , a g a i n s t A n n a R u t h M a p l e s
a n d h e r d a u g h t e r , D o r o t h y M a p l e s R o b e r t s , s e e k i n g a d e t e r m i n a t i o n
t h a t t h e l e a s e h e l d b y M & M P r o p e r t i e s a s t o a c e r t a i n t r a c t i n
G a t l i n b u r g , s o m e t i m e s d e n o m i n a t e d i n t h e r e c o r d a s " t h e E x t e n d e d
L e a s e , " e x p i r e s o n D e c e m b e r 3 1 , 2 0 3 4 , r a t h e r t h a n A p r i l 1 , 2 0 1 8 ,
t h e t e r m i n a t i o n d a t e o f t h e o r i g i n a l l e a s e a s t o t h e t r a c t i n
q u e s t i o n .
B o t h p a r t i e s m o v e f o r s u m m a r y j u d g m e n t b a s e d u p o n t h e
r e c o r d w h i c h c o n s i s t s o f n u m e r o u s p l e a d i n g s , a t t a c h m e n t s ,
a f f i d a v i t s a n d d e p o s i t i o n s .
T h e C h a n c e l l o r e n t e r e d a c o m p r e h e n s i v e , d e t a i l e d a n d
s c h o l a r l y m e m o r a n d u m o p i n i o n w h i c h i s a t t a c h e d a s a n A p p e n d i x t o
t h i s o p i n i o n a n d i s a d o p t e d a s t h e o p i n i o n o f t h i s C o u r t .
I n r e a c h i n g o u r c o n c l u s i o n r e l a t i v e t o d i s p o s i t i o n o f
t h i s a p p e a l , w e r e c o g n i z e t h a t t h e C h a n c e l l o r m i s s t a t e d t h e f a c t
t h a t t h e o r i g i n a l l e a s e o n w h a t i s k n o w n a s t h e m i l l p r o p e r t y a n d
t h e l e a s e o n w h a t i s k n o w n a s t h e p a r k i n g l o t t r a c t w e r e p a i d b y
s e p a r a t e c h e c k s . I t d o e s a p p e a r t h a t a t l e a s t o n a f e w o c c a s i o n s
a s i n g l e c h e c k w a s i s s u e d , a n d o n o t h e r o c c a s i o n s t w o c h e c k s ,
e a c h f o r o n e - h a l f o f t h e t o t a l r e n t o w e d . I n a n y e v e n t , h o w e v e r ,
t h e c h e c k s w e r e n o t c a l l e d t o t h e C h a n c e l l o r ' s a t t e n t i o n u n t i l a
p o s t - t r i a l m o t i o n a f t e r h e h a d f i l e d h i s m e m o r a n d u m o p i n i o n .
M o r e o v e r , w e d o n o t b e l i e v e t h a t , e v e n i f t h e r e n t s w e r e a l w a y s
p a i d b y a s i n g l e c h e c k , t h i s p r e s e n t s a n i s s u e a s t o a n y m a t e r i a l
f a c t w h i c h w o u l d p r e c l u d e e n t r y o f a s u m m a r y j u d g m e n t .
F i n a l l y , w e o b s e r v e t h a t t h e C h a n c e l l o r , i n s u p p o r t i n g
h i s d e c i s i o n , r e l i e d o n f a c t s n o t a p p e a r i n g i n t h e w r i t t e n
i n s t r u m e n t s , a n d t h a t t h e r e a r e c e r t a i n m a t t e r s f o u n d i n t h e
2
r e c o r d f r o m w h i c h a n i n f e r e n c e c o u l d b e d r a w n t o s u p p o r t t h e
L e s s o r ' s p o s i t i o n t h a t i t w a s t h e i n t e n t o f t h e p a r t i e s t h e l e a s e
i n q u e s t i o n w a s d e p e n d e n t u p o n t h e c o n t i n u e d l e a s e o f t h e p a r k i n g
l o t p r o p e r t y , w h i c h h a d l o n g s i n c e e x p i r e d b e c a u s e o f f a i l u r e t o
m a k e t h e r e n t a l p a y m e n t s . W h i l e o r d i n a r i l y s u c h a s t a t e o f f a c t s
w o u l d p r e c l u d e e n t r y o f a s u m m a r y j u d g m e n t , i n v i e w o f t h e f a c t
t h a t b o t h p a r t i e s m o v e f o r s u c h , c o n t e n d i n g t h e m a t e r i a l
d e t e r m i n a t i v e f a c t s a r e u n d i s p u t e d , a n d i t a p p e a r s a l l f a c t s
n e c e s s a r y f o r t h e d e t e r m i n a t i o n o f t h i s a p p e a l a r e a p a r t o f t h e
r e c o r d , w e a r e d i s i n c l i n e d t o v a c a t e t h e j u d g m e n t a n d r e m a n d t h e
c a s e b e c a u s e o f t h e t e n u o u s i n f e r e n c e s t h a t m i g h t b e r a i s e d i n
t h e L e s s o r ' s f a v o r .
F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l
C o u r t i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d f o r s u c h o t h e r
p r o c e e d i n g s , i f a n y , a s m a y b e n e c e s s a r y a n d c o l l e c t i o n o f c o s t s
b e l o w . C o s t s o f a p p e a l a r e a d j u d g e d a g a i n s t t h e L e s s o r s .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J .
C O N C U R :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
W i l l i a m H . I n m a n , S r . J .
3