Appeal of V.G. General Store, Inc.

STATE OF VERMONT
ENVIRONMENTAL COURT
}
Appeal of V.G. General Store, Inc.    }    Docket No. 84‐5‐04 Vtec
}
}
Decision on Appellee’s Motion for Summary Judgment
V.G.  General  Store,  Inc.  appealed  from  a  decision  of  the  Town  of  Waitsfield
Zoning  Board  of  Adjustment  (ZBA)  dated  April  20,  2004,  upholding  a  notice  of
violation  issued  by  the  Town  Zoning  Administrator  on  January  6,  2004.    Appellant  is
represented  by  Richard  Johnston  King,  Esq.;  the  Town  of  Waitsfield  (Town)  is
represented  by  Amanda  S.  E.  Lafferty,  Esq.    The  Town  has  moved  for  summary
judgment,  seeking  dismissal  of  the  appeal.    Appellant  opposed  the  Town’s  motion  by
way of an “Affidavit in Opposition.”  The Town has also moved to strike the reference
in Appellant’s Affidavit to pictures in the Court’s file showing the site.
Factual Background
Whenever  a  court  considers  a  motion  for  summary  judgment,  it  must  view  all
material  facts  in  a  light  most  favorable  to  the  non‐moving  party.    Carr  v.  Peerless
Insurance Co., 168 Vt. 454, 476 (1998).  Most of the facts that are material to the pending
appeal  are  not  in  dispute.    The  material  facts,  including  those  that  we  must  view  in  a
light most favorable to Appellant, are as follows:
1.  Appellant  V.G.  General  Store,  Inc.  (“V.G.”)  is  a  Vermont  corporation,
wholly owned by David Frank.  V.G. owns a parcel of land located at 4348 Main Street
(Vermont  Route  100)  in  the  Village  Business  District  in  Waitsfield,  Vermont  (the
“Property”).
1
2.  The Property consists of .46± acres of land improved with gasoline pumps
and a grocery store and deli, collectively known as “The Village Grocery.”
3.  Appellant acquired the Property from Robert F. Quinn on July 11, 2001.
4.  On  August  11,  1993,  the  Town  Planning  Commission  granted  site  plan
approval  to  Appellant’s  predecessor‐in‐interest  for  proposed  modifications  to  the
Property with five conditions, two of which (conditions 2 and 3) are relevant here:
2.  The  paved  area  in  front  of  the  porch  nearest  Route  100  will  be
removed  for  the  width  of  the  porch  and  be  restored  as  green
area by June 14, 1994.
3.  A  revised  site  plan  will  be  submitted  to  the  Planning
Commission  for  approval,  showing  the  green  area  and
proposed signage.
5.  The  Planning  Commission’s  August  11,  1993  decision  was  not  appealed
by any interested person.
6.  On  August  31,  1993,  the  Town  Zoning  Administrator  issued  a  zoning
permit  (#1794)  to  Appellant’s  predecessor‐in‐interest,  authorizing  construction  of  the
proposed  modifications  that  were  the  subject  of  the  Planning  Commission’s  prior  site
plan approval, subject to the conditions of that site plan approval, including Conditions
2 and 3.
7.  The Zoning Administrator’s grant of a zoning permit was not appealed by
any interested person.
8.  Appellant’s  predecessor‐in‐interest  did  not  comply  with  Condition  2  of
the 1993 site plan approval and zoning permit.
9.   Appellant’s  predecessor‐in‐interest  did  not  comply  with  Condition  3  of
the  1993  site  plan  approval  and  zoning  permit  until  June  7,  2000,  when  in  connection
with Application #2410 (relating to lighting and signage over the gasoline pumps), Mr.
Quinn  submitted  a  one‐page  landscaping  plan  showing  a  proposed  planter  box/grass
2
area  located  between  the  porch  and  Route  100.      The  proposed  planter  box  was  to  be
filled with topsoil and planted with grass, closing the northerly curb cut on the site.
10.  On  June  14,  2000,  the  Planning  Commission  issued  its  decision,  granting
final site plan approval for Application #2410, and approving the landscaping plan for
the proposed planter box, with modifications to the length of the planter box sides.  The
decision  required  Appellant’s  predecessor‐in‐interest1  to  remove  the  asphalt
underneath  the  proposed  planter  box,  and  complete  all  work  on  the  planter  box  “by
July 1, 2000 or directly following the [ZBA] approval.”
11.  The  Planning  Commission’s  June  14,  2000  decision  was  not  appealed  by
any interested person.
12.  Appellant’s  predecessor‐in‐interest  never  complied  with  the  1993  zoning
permit and 2000 site plan approval.  He never removed the asphalt between the porch
and Route 100, nor did he replace it with a planter box containing topsoil and grass.
13.  Since acquiring the Property in 2001, Appellant has complied with neither
the  1993  zoning  permit  nor  the  2000  site  plan  approval  by  removing  the  asphalt
between the porch and Route 100 and replacing it with a planter box containing topsoil
and grass.
14.  On January 6, 2004, the Zoning Administrator issued to Appellant a notice
of violation for the “long‐standing violation regarding grassing over the area in front of
the porch.”
15.  On  January  26,  2004,  twenty  days  after  its  issuance,  Appellant  appealed
the notice of violation to the ZBA.
1  The Decision also notes, at ¶10, that “[b]y acceptance of the conditions of this decision without appeal,
the Applicant confirms and agrees that the conditions of this decision shall run with the land and the land
uses  herein  permitted,  and  will  be  binding  upon  and  enforceable  against  the  Permittee  and  all  assigns
and successors in interest.”
3
16.   On  April  20,  2004,  the  ZBA  denied  the  appeal  and  upheld  the  notice  of
violation.  Appellant appealed the ZBA’s April 20, 2004 decision to this Court on May
20, 2004.
Discussion
As  a  preliminary  matter,  we  note  that  the  Planning  Commission’s  decisions  of
1993 and 2000 and the Zoning Administrator’s 1993 grant of a zoning permit were not
appealed,  and  are  therefore  final  judgments  which  cannot  be  contested  directly  or
indirectly  in this proceeding, pursuant to 24 V.S.A. § 4472(d).  Appellant appealed the
January 6, 2004 notice of violation to the ZBA on January 26, 2004, twenty days after the
notice  was  issued  by  the  Zoning  Administrator.    Appellant’s  appeal  is  subject  to  the
time  limits  imposed  by  the  former  24  V.S.A.  § 4464(a),  as  the  appeal  to  the  ZBA  was
filed  prior  to  the  June  30,  2004,  effective  date  of  the  new  statute.    Both  the  former
§ 4664(a)  and  the  current  § 4465(a)  provide  that  the  notice  of  appeal  from  an  act  or
decision of an administrative officer must be filed within 15 days of that decision or act.
The Zoning Bylaw (Bylaw) in effect at the time of the appeal to the ZBA also provides a
15‐day time limit for the filing of such appeals, Bylaw § 6.4.
Appellant’s  appeal  would  therefore  ordinarily  be  time‐barred  by  both  statute
and the Bylaw.  However, as the ZBA accepted the appeal,2 and given “the desirability
of  resolving  litigation  on  the  merits,”  Desjarlais  v.  Gilman, 143  Vt.  154,  159 (1983),  we
proceed  to  address  the  merits  of  this  appeal  in  the  context  in  the  Town’s  motion  for
summary judgment.
Before  we  address  the  merits  of  the  pending  appeal,  we  note  that  Appellant’s
response to the Town’s summary judgment motion, supporting legal memoranda, and
2  We do not hold here that the acceptance of the appeal by the ZBA constituted a waiver of the 15‐day
limit.   We also  recognize  that  Appellant  infers  that  it  relied upon  an  extension  of  time  requested  by  its
attorney  and  granted  by  the  Zoning  Administrator.    Because  we  believe  it  appropriate  to  proceed  to  a
review of the substantive legal issues in this appeal, we make no determination as to whether a zoning
administrator has the authority to extend the time within which an appeal must be filed.
4
statement  of  undisputed  facts  was  in  the  form  of  a  single  filing,  entitled  “Affidavit  in
Opposition  to  Motion  for  Summary  Judgment.”   This single  filing  does  not  satisfy  the
minimum  requirements  for  a  party  who  wishes  to  oppose  a  motion  for  summary
judgment.    See  V.R.C.P.  56(c)(1)  and  (2).    We  recognize  that  time  and  cost  constraints
often limit the filings that a party makes.  However, when the filings made do not meet
the minimum requirements of Rule 56, the party opposing the motion places the court
in the awkward position of having to decipher whether a material dispute as to the facts
or the law truly exists.  Because we intend to consider the substance of the issues in this
appeal, we choose not to strike Appellant’s Affidavit or photographs referenced therein.
Question 1:  Challenge to 1993 & 2000 Decisions and Permit.
Question  1  of  Appellant’s  Statement  of  Questions  asks:  “Were  the  permits  at
issue  properly  authorized  and  issued  under  the  applicable  laws  and  regulations  in
effect at the time they were issued and on the record before the Town?”  The “permits at
issue,” presumably the Planning Commission’s 1993 and 2000 decisions and the Zoning
Administrator’s  1993  grant  of  a  zoning  permit,  are  unappealed  final  judgments  not
subject  to  reconsideration  here,  24  V.S.A.  § 4472(d).    The  validity  of  the  unappealed
permit and decisions may not be attacked at this late date, even if they are alleged to be
void ab intio.  See In re Ashline, 2003 VT 30, ¶ 10 (“We strictly enforce the exclusivity of
remedy provisions contained within § 4472  . . . . [W]e have consistently held that § 4472
bars attack on a zoning decision even when the decision is alleged to have been void ab
initio.”)  (internal  quotation  and  citations  omitted).    Question  1  must  therefore  be
dismissed.
Question 2:  Authority to issue NOV.
Question  2  of  Appellant’s  Statement  of  Questions  asks:  “Were  the  notices  of
violation  properly  authorized  and  issued  under  the  applicable  laws  and  regulations
currently in effect and on the record before the Town?”  It appears that there is only one
5
notice of violation at issue in this case, issued on January 6, 2004.  Appellant makes no
argument as to why that notice might not be properly authorized and issued.  In fact, it
is  worth  noting  that  Appellant  makes  no  argument  whatsoever.    As  there  is  no
statement  of  the  material  facts  as  to  which  it  is  contended  that  there  exists  a  genuine
issue to be tried, the material facts in the Town’s statement are deemed admitted.  In the
absence  of  any  argument  as  to  why  the  notice  of  violation  might  be  improper,  and
because we can discern no such impropriety ourselves, Question 2 must be dismissed.
Question 3:  Enforceability against successor in interest.
Question  3  of  Appellant’s  Statement  of  Questions  asks:  “Were  the  permits,  as
issued,  enforceable  against  the  Owner?”    By  “the  permits,”  Appellant  presumably
means the 1993 site plan approval, the 1993 zoning permit, and the 2000 approval of the
landscaping  plan  for  the  proposed  planter  box.    As  mentioned  above,  these  final,
unappealed decisions are not subject to attack here, either directly or indirectly, due to
the finality rule of 24 V.S.A. § 4472(d).  Appellant took the property with notice of the
site  plan  approved  by  the  Planning  Commission  in  2000,  because  that  site  plan  was
recorded  in  the  Town  Land  Records, as  shown  in  Town’s  Exhibit  J.   Those  recordings
provide clear notice that there were conditions attached to the site plan approval.  The
first condition attached to the 2000 site plan approval required that the “project shall be
completed, operated and maintained in accordance with the plans and information on
file with the Town,” including the prior conditions from the original 1993 approval that
the  asphalt  under  the  proposed  planter  box  be  removed.    Further,  the  Planning
Commission  Decision  expressly  stated  that  the  conditions  of  approval  “shall  run  with
the land.”  See footnote 1, supra.
In the absence of any argument as to why the 1993 site plan approval, the 1993
zoning  permit,  and  the  2000  site  plan  approval  should  not  be  enforceable  against
Appellant, Question 3 of Appellant’s Statement of Questions must be dismissed.
6
Question 4:  Town’s authority to act.
Question  4  of  Appellant’s  Statement  of  Questions  asks:  “Did  the  Town
commissions, boards and officers exceed their legal authority in this matter?”  There is
no  factual  representation  offered  here  to  indicate  that  any  official  or  board  exceeded
their authority here.  Appellant states in its affidavit that “the Town’s actions, and more
particularly  the  Town’s  failure  to  act,  for  a  period  of  more  than  ten  years  should
constitute conduct which bars the Town from enforcing a 1993 condition.”
Under both the former 24 V.S.A. § 4496(a) and the current 24 V.S.A. § 4454(a), the
statutory  limitation  period  for  bringing  an  enforcement  action  is  fifteen  years.    The
Town  therefore  had  until  2008  to  initiate  an  enforcement  action  regarding  Appellant’s
failure to comply with the 1993 condition, and until 2015 to bring an enforcement action
regarding  Appellant’s  failure  to  comply  with  the  conditions  of  the  2000  site  plan
approval.    Therefore,  the  Zoning  Administrator  acted  within  her  authority  in  issuing
the  notice  of  violation.   As  there  is  no  factual  representation  that  any  official  or  board
exceeded  their  authority,  Question  4  of  Appellant’s  Statement  of  Questions  must  be
dismissed.
Accordingly,  based  on  the  foregoing,  it  is  hereby  ORDERED  and  ADJUDGED
that the Town’s Motion for Summary Judgment is GRANTED as to all issues raised by
Appellant’s  Statement  of  Questions,  thereby  warranting  dismissal  of  this  appeal.    The
Zoning  Administrator’s  January  6,  2004  Notice  of  Violation  is  upheld.    This  decision
concludes the pending appeal.
Done at Berlin, Vermont, this 26th day of May, 2006.
__________________________________________
Thomas S. Durkin, Environmental Judge
7